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湯文亮專訪:用「丁權」買樓慳印花稅!預測明年住宅租金跌10%|2020投資展望

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【湯文亮專訪・2020投資展望】今年中有報道指紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮購入位於大譚陽明山莊單位,實用面積超過2,000平方呎,成交價為6,950萬元。據報道指湯文亮過往物業投資均透過公司名義入市。換言之,湯文亮行使首次置業名額入市,毋須繳納各種的印花稅。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室

今次難得可以訪問湯文亮,當然向他求證,何以他會行使他口中的「丁權」置業。湯文亮坦言「費事畀我老婆鬧我,因為不行使『丁權』日後樓價又上升,太太會話我浪費『丁權』。」湯文亮指出政府實行「辣招」, 未曾以個人名義置業的人士猶如有「丁權」,可以免除繳交印花稅。他進一步演譯:「某君無『丁權』置業,要畀多1,000萬元稅。」

租務市場兩年恢復舊觀已好好

「我本來唔想去買樓,但有為有『丁權』我都會去買樓,所以有『丁權』反而樓價會升。我為耳根清靜唯有買樓,都租咗出去。」早年港府實行樓市管理需求措施,向物業投資者徵收最多三項的稅花稅,首先是針對已經使用首置名額人士,當購買第二層物業時徵收相當於樓價15%的從價印花稅。

港府又向持有物業時期短於特定期限的業主,徵收相當於樓價介乎10%至20%的額外印花稅。另外,針對境外投資者或公司名義置業人士,徵收相當於樓價15%的買家印花稅。湯文亮為資深物業投資者,行使「丁權」時至少可以節省15%的從價印花稅。近日湯文亮的姪兒也有行使首置名額而置業,同樣鍾情陽明山莊。記者問到湯文亮有沒有向他教路,湯文亮表示姪兒置業有結婚需要。當時姪兒稱賣方開價2,800萬元,他們覺得賣家叫價可接受。惟湯文亮認為可嘗試遊說對方減價,最後減至2,720萬元成交。話說回來,湯文亮作為物業投資者,其對租務市場的看法極具參考意義,尤其是早前社會運動升溫,租務市場難免受影響。

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湯文亮:明年唔減租都好好彩

湯文亮預期:「明年唔減租都好好彩,相信未來兩年都不能加息。住宅租務都會偏弱,惟商舖租務無咁快復原。如果租務情況在兩年後回復至爆發社運前夕已好好,惟相信可能要額外兩三年時間才恢復。」

物業投資者要有心理準備,未必一定升,最重要是「捱唔捱得住」, 不是單純看未來一、兩年,而是未來五、六年,甚至未來十年。湯文亮坦言,明年住宅物業租金將會跌10%,而商業物業租金將會跌15%至20%。

湯文亮又坦言,銀座式商廈及非核心區的商廈將會是成租務市場重災區。他表示,最傷不是示威路線沿線的地舖物業,而是銀座式商廈。以往地舖租金太貴,部分承擔不起地舖租金的租戶,會轉往上樓經營。現時地舖租金回落,原本銀座式商廈租戶轉戰地舖。「地舖的吉舖好快被承租樓上舖的租客吸納,惟銀座式商廈空置現象並不明顯,其實才是重災區。我發覺得有銀座式商廈搭𨋢變得好容易,原來全幢竟僅兩、三間舖頭營業。」湯文亮補充道。

買外國樓不如買股票

同樣道理為以往租用非核心區商廈的租戶,會轉租東九龍、黃竹坑等非核心商業區物業。惟當中環租金跌至可負擔水平,又會搬回中環。所以中環租金跌幅有限,惟非核心區商廈租金則會最傷。根據湯文亮估計,全港有大約1,000家商戶執笠。「托賴集團旗下租戶並無執笠,因為我們挑選租客比較穩陣。」惟集團作為物業投資者也要盡社會責任,「會因應租客情況盡量幫忙。」因為每個租客養起廿個家庭,與其沽出物業,不如繼續持有物業,讓集團以合理租金出租。
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2003年救了很多租客

其實物業投資者盡社會責任,才可以生存得更耐。湯文亮概嘆,這個道理不是每位物業投資者都明白。因為倘強行加租,即使租客勉強續租,亦會利用新租約期另覓舖位,或者索性結束營業,最終損失都是業主。所以業主要了解租客,湯文亮坦言:「集團在2003年救了很多租客。」

所謂有人辭官歸故里,也有人漏夜趕科場。湯文亮指出,租金回落也是創業的好時機,現時租舖可以獲得較優厚的條件,惟最重要是搵到適合自己經營的生意,還要大膽豁出去苦幹。話說回來,移民及海外置業也是城中熱點。
湯文亮坦言,在外國買樓是隔山買牛,如果極為富有在外國買樓,當買個保險無所謂。海外置業不外乎是日本樓或馬來西亞樓,除非在東京置業;否則, 都好難收租,即使在東京置業都是租予內地學生。湯文亮坦言,除非有移民外國的準備;否則,無必要買外國樓。因為買外國樓樓價貴,又不會賣出,中間涉及稅項。除非有很多錢;否則,不如留錢買香港股票更佳。

湯文亮2020年樓市預測

  • 住宅物業租金將會跌10%
  • 商業物業租金將會跌15%至20%

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