為何地皮會流標

Anthony Sir：東涌地皮流標，實屬意料中事。相信未來有更多流標，除非政府願意賣大包，以超級賤價賣地。
今次已有五幅地皮流標，其中三幅是政府官地，包括荃灣油柑頭「港人首次置業」項目土地、赤柱環角道豪宅地；另外還有一鐵一局，包括港鐵的小蠔灣大型發展項目，以及市建局觀塘裕民坊的商業用地，平的、貴的、住宅的、商業的都流標。
不少人投訴發展商壓低買入價；另有人說是惡意流標等。這也難怪，因為一般小市民不熟悉發展商的操作，只看到表面的事情。事實上，以現時市況而言，地皮流標的情況是正常。

蝕本生意無人做

古語有云，殺頭生意有人做；蝕本生意沒人做。

筆者的團隊都有投資工廈活化及收購重建項目，過去十年來已售出逾1,600個單位，回報也不錯，靠的就是計數。根據過往經驗，以現時市況評估，東涌地皮風險非常高。百物騰貴，建築成本水漲船高，質素較高的住宅，平均每平方呎建築成本4,000至5,000元；而新發展區或要負責很多社區設施，成本更高，例如啟德長實地皮，要建地下步行街等，成本每平方呎逾萬元。

另外，還有行政推廣成本，包括地產商給予代理的佣金，可不少啊！加上還有利息成本急升。由往時年利率介乎3厘、4厘，升到8厘至9厘。各種各樣的成本；加上合理利潤，最基本每平方呎都要10,000元；加上地價，例如樓面地價每平方呎4,000千元，就要賣14,000元才有合理利潤。

請問今時今日，如果閣下是發展商，你有信心賣到平均呎價14,000元嗎？今時今日油塘新盤只是賣每平方呎15,000元而已，而且東涌樓供應多，更難賣。

發展商舊貨未清新貨免問

受加息困擾，樓市、股市及其他投資市場非常淡靜，發展商積存很多貨尾單位仍未賣出，資金仍未回籠，如何再拿大筆資金去大手投地呢？

尤其這些未發展、充滿變數的新發展區。看看啟德區，政府當初答允的單軌列車，一句不符合經濟效益就推翻，如果閣下是發展商，還敢相信當初的規劃嗎？

流標是壞消息嗎？幾乎可以肯定，流標事件陸續有來。政府不斷推地，之前又死守「辣招」不放，又想發展商可以高價投地，豈非輸打贏要？表面上，地皮流標看似是反映經濟差和樓市差，然而想深一層，可以發揮自由市場作用，稍為拖慢私樓供應步伐，令樓市更快恢復健康，讀者認為這是壞事嗎？