租樓觀望後市成新常態 業主租客要學懂的租務貼士

樓市

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樓價調整,不少用家都會租樓來觀望後市,即使是業主,與其大減價放盤,不如長線持有,租出去長期賺租金更實際。值得留意的是,其實業主及租客,租樓有很多程序及細節位需要注意,例如睇樓流程、租約釐訂、支付按金等。今期為讀者羅列所需注意事項,希望讓業主和租客在出租和交租時均可安心。

事實上,在傳統租務旺季刺激的帶動下,租金連升五個月。

美聯「租金走勢圖」8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租,報約34.53元,按月輕微上升約0.09%。

(圖片來源:新傳媒資料室)

租務巿場勝買賣

租金連升五個月,累積上升約0.73%。今年首八個月,租金雖然仍跌約1.29%,但租務市場表現明顯比買賣市場好,

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,第三季月租15,000元或以下比率穩企近四成。月租15,000元或以下個案,除了傳統屋苑出現外,季內新晉屋苑亦有不少此類個案,因此帶動相關比率仍穩企近四成水平,例如啟德THE HENLEY I及大角咀利奧坊.曉岸等。

反觀,月租逾20,000元的租務個案比率,由第二季約32%,回落至第三季約31.4%,減少約0.6個百分點。

租樓時,經常聽見「生約」及「死約」兩個講法。到底兩者之間有何分別呢?坊間普遍流行簽兩年租約,而這份兩年租約,通常再可細分成「一年死約」及「一年生約」。

不過,現時法例上並無規限生、死約年期。死約是指雙方在租期內均受到租約的約束,兩者均需履行合約條文,不可解除租約。

若以一年死約為例,雙方不可在完成第12個月租約前解約,若任何一方提前解約,便屬違約,需要作出賠償。

一年生約,一般是指在死約完結後,租客有權續租一年的權利。

要注意的是,除非在租約已列明續租期的租金;否則,業主有權加租。

(圖片來源:新傳媒資料室)

免租期定7至14日

簽署正約時,租客一般需要同時支付按金與上期,金額通常是「兩個月租金作按金,以及預先支付首個月租金」,即合共三個月的租金金額。

一般而言,當所有條件都談妥,租客便可以與業主簽訂臨時租約,之後再擬定日子簽正式租約。當然,亦有不少個案是直接簽署正式租約。

訂金方面,法例沒有硬性規定是否需要,但一般是一個月的租金金額。簽完臨時租約後,在指定日子簽正式租約。

另一方面,由於要搬屋、搬傢具等原因,簽約後往往需時搬入,故此租客亦可與業主商討何時起租,即是所謂的「免租期」。

法例沒有硬性規管免租期,一般而言,住宅免租期為7至14日,如果屬代理盤,則可以由代理開口與業主洽談。

簽訂正式租約後,租約一式兩份分別由業主及租客保管,並需要於30日內到稅務局繳交印花稅(俗稱「打釐印」)。

值得一提的是,印花稅率由租約長短而定。

如租約年期一年內,印花稅率年租或平均年租的0.25%;如租約一年至三年,印花稅率是年租或平均年租的0.5%;如果是三年以上,印花稅率是年租或平均年租的1%;另一式兩份打釐印須另加5元手續費。

假設租住一伙月租14,000元單位,租約期兩年,業主及租客須各自繳交422.5元印花稅。

必須注意的是,假若租約無打釐印,香港法庭將不接受相關租約作為呈堂證供,若日後雙方有爭拗,則沒有法律保障。

值得一提的是,通常入息穩定、沒有不良財務紀錄,甚至有能力一筆過支付半年或一年租金,減低業主收不到租金的風險,或可以成為議租的理據。業主亦相對上較受落。

假如是租樓「新手」,或者是放租「新手」,還是建議委託地產代理協助為上策。

始終地產代理的租盤及客戶數目較多,而且可根據業主和租客需要,協助篩選及覓尋心水租盤和租客,交易內一切所需知道的事宜都可以一目了然,的確可節省很多不必要的時間。

同時,持牌地產代理相對於物業租買交易上均有專業知識,且受到地產代理監管局的法規所規管,故委託專業地產代理協助,無論是租客或業主,均可獲較大保障。

合租宜留意風險

另外,為了分攤高額的租金,不少人、特別是學生們大多會和同學或朋友一起合租。同齡人一起住雖然熱鬧好玩,但要遷就一些陌生人,的確需要打破一定的舒適區。而且合租的一個風險就是當一個室友搬走,如果沒能及時找到新室友補上,就要負擔多一份的租金。

當然,合租並非愈多人愈好,共處一室相處或不容易。建議每個合租者都有獨立房間,關上房門,或可避免出現矛盾。

租盤搶手 回報逾4厘

租金升,市區新晉項目細單位租務承接理想,有業主即日收匙後,亦即日租出,租金回報可觀。

美聯物業助理區域經理劉志偉舉例,大角咀利奧坊•曉岸2座高層J室,實用面積249平方呎,屬一房間隔,景觀開揚。

由於項目樓齡新,居住環境不俗;加上區內生活配套俱全,吸引金融業專業人士承租。

據了解,單位前租客日前搬出,業主收匙後即日已獲承租,在單位「零議價」下,每月租金16,000元,折合實用呎租達64元。

據了解,業主於2015年11月以約433.4萬元購入,按現水平租金計,回報率逾4.4厘。

(圖片來源:新傳媒資料室)

內地優才承租南昌盤

另一市區新樓南昌站上蓋匯璽,更連環促成兩宗租賃成交。

香港置業首席區域董事馬漢偉指,其中一宗即日放盤,已獲內地優才計劃入境的女士以18,500元承租,實用呎租約52.9元。

租出單位為3B座中層F室,實用面積約350平方呎,屬一房間隔,向東望樓景。

業主以約18,500元放租不足一日,即吸引新租客洽詢,實用呎租約52.9元,以市價租出。據了解,舊租客仍未搬出,隨即被新租客承租。業主於2019年6月,以約921萬元購入上述單位。

另一宗租出單位為2B座低層G室,實用面積約272平方呎,屬開放式間隔。

業主以約14,000元放租僅三天,即吸引外區客洽詢,雙方議價後減價300元,以13,700元租出,實用呎租約50.4元。

據悉,新租客為單身女士,心儀單位景觀開揚,故睇樓一次即決定承租。資料顯示,業主於2017年4月以約535.7萬元購入上述單位,若以現時租金水平計算,業主可享回報3.1厘。

(圖片來源:新傳媒資料室)

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