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美聯黃建業轉口風:內地客南下開靚局!2月立春加「四盞綠燈」樓價望升1成

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美聯集團主席黃建業表示,隨著通關落實,新一年樓股皆「兔」氣揚眉,樓市迎早春「開靚局」,二手成交率先脫穎而出,今年初一至初八成為近10年二手交投最旺的新春之一。正是「早春兆豐年」,歷史數據反映,早春往往代表樓市展現升勢,相信通關及港股節節上升,可續帶動樓市反彈。如想後市延續好勢頭,須視乎本港經濟提振速度及加息是否見頂。

美聯黃建業:早春兆豐年

黃建業在出席新春傳媒團拜活動時指出,二月立春會是樓市關鍵月份,因美國將公佈議息結果,加上新盤蓄勢待發,如開價貼市,勢成樓市新爆點。此外,2月的《財政預算案》更是重中之重,如果「財爺」能加大力道招商引資,加速提振經濟,甚至撤辣或減辣為置業鬆綁,本港樓市將「更上幾層樓」,料全年樓價有力升約10%,住宅物業成交按年勁彈逾4成。

黃建業在出席新春傳媒團拜活動時指出,今年春節早臨,樓市「小陽春」提早於春節前已經出現。據美聯物業分行統計全港35個大型屋苑,於年初一至年初八的交投數據,今年成交錄約66宗,是為近10年次高紀錄,只是僅次於「大旺市」的2021年的年初一至年初八。

他估計二手成交於1月全月可達到4,000宗水平,不僅按月升逾2成,更已較過去10年每月平均成交量約3,700宗高出8%,反映本地購買力因通關引發,湧入去年樓價急挫的二手市場,令二手交投率先全面復常。

至於一手表現有改善但仍然稍遜於二手,由於未有大型全新盤推出,現時市場單靠貨尾支撐,料1月一手成交錄500宗左右的水平,雖然較過去10年每月的平均數1,250宗,少約60%,但是按月仍大升約86%。

黃建業指出,正是「早春兆豐年」,早春瑞雪,往往是豐收的代表,套用在樓市亦有道理。據美聯物業房地產數據及研究中心的資料顯示,自1996年有紀錄以來,共有9次「早春」,即1月過年,當中7次住宅物業交投按年錄得升幅,相信今年亦不例外,將出現價量齊升的情況。預計今年整體住宅物業成交量可達6.6萬宗,按年升逾4成。

他期望,新一年的樓市已開始受惠通關刺激「開靚局」,要延續好勢頭,須有有更多因素支持。黃建業於去年底發表新一年樓市預測時,已表示須亮起「四盞綠燈」,刺激資金回流買磚頭。

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(圖片來源:政府新聞處)

黃建業:「四盞綠燈」

「四盞綠燈」綠燈包括中港全面通關、經濟復甦、市民恢復前景信心及息口見頂

「四盞綠燈」之中,通關已經實現,隨之而來的是股市爆升,恒生指數由14,000升到逾22,000點水平,反映投資信心開始回升,可見已有兩盞「綠燈」初步亮起。接下來樓市是否延續好勢頭,將視乎經濟及息口兩大因素的走勢。黃建業認為,息口屬於不可控的因素,但年內極有可能見頂,需謹慎觀察。特區政府有應集中精力推動加速提振經濟。

黃建業表示,立春2月成關鍵 延續好勢頭還看「財政預算案」黃建業認為,立春二月會是港樓加速轉勢的「關鍵月份」,因為將出現三大影響後市的因素。第一是美國聯儲局今週將宣佈最新議息結果,如果顯示加息步伐放緩,可預期息口於今年內見頂,對樓市是一大利好。

與此同時,大量新盤正蓄勢待發,將於春節後推出,開價勢必成為後市指標,足可以左右大局,如果發展商開價貼市,定可進一步引爆購買力入市,一手成交「追落後」的同時,更可進一步帶動二手,成為推動後市再升的新爆點。最後是新一份財政預算案將於二月下旬公佈,如果有更進一步招商引資的政策,甚或樓市減辣措施,將可推動樓市「更上幾層樓」。

黃建業相信,即將公佈的《財政預算案》會是本港樓市另一重要轉捩點,冀特區政府提出具體措施,加力吸引外商來港投資,加速提振經濟,甚至撤辣或減辣為有需要置業或換樓的人士鬆綁,皆可進一步刺激樓市復常,具體建議包括:

放寬按揭措施

2,000萬元以下物業可借9成去年二手樓表現最佳的樓價板塊是1,000至1,200萬,成交跑贏大市,只跌28%,其中一個原因正是「茂波Plan」的推出,放寬按揭承數到8成至9成,冀新一份的「財政預算案」可以放寬2,000萬元以下的按揭,為樓市進一步鬆綁

調高至500萬元或以下物業只需付100元印花稅

幫助更多上車人士現時仍只有200萬元以下物業可以繳交最低100元的釐印費,惟普遍上車盤接近500萬元,這類型二手物業成交過去3年佔整體市場成交約27%,政府可同時考慮將500萬元以下物業的釐印費一律減至100元,幫助上車人士置業

撤銷DSD助換樓

未來供應增加,特別北部都會區,將軍澳及啟德,相信未來人口居住的流動性會大增,開發新界新發展區一方面冀增加房屋供應,同時有助疏解市區人口,惟遷移目標及對象除上車人士外亦包括換樓人士。建議撤銷DSD,為換樓人士開方便之門,加快香港人口的流動性

調高全年樓價升幅預測至約10%

黃建業指出,通關的威力其實未全面展現,觀乎恒生指數已由低位14,000點回升至逾22,000點水平,升幅是驚人的逾50%,但樓價至今僅升約0.7%,可見復常的威力,樓市潛藏巨大的上升空間。

中港雖然通關,但仍受制於入境核酸檢測手續及新節長假等因素,暫時未見購買力大舉南移,現時的樓市小陽春只是由本土港人以及久居香港的「新香港人」兩大購買力引發,相信隨著春節長假結束,加上有消息指香港將取消或優化入境核酸檢測手續,可吸引更多內地客來港,為樓市帶來新的上升動力。

因此調高全年樓價升幅預測至約10%,料全年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平;同時帶動二手成交按年升約3成半,有望達至5萬宗的水平。

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圖片來源:政府新聞處、美聯物業