舊樓有價有巿 財團積極併購增土儲
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室、何柏基攝
舊樓有價有巿
地皮供應少，競爭自然大，相信地價可以回落的空間不大，發展商自然就要積極收購市區舊樓補充土地儲備。由太古前大班簡基富（Kerr Keith Graham），以及萬泰總經理周國材等持有的中環荷李活道15至19號歐士大廈（見表一），新近向土地審裁處遞交強拍申請，測量師估計項目估值逾4.08億至4.1億元。強拍文件顯示，簡基富等持有該廈86.2%業權，尚欠一個地舖連閣樓及一個住宅單位未能成功收購，故透過強拍而統一項目業權作重建。
物業坐落於商業地段，若作商業發展，重建地積比率可達15倍，即可建樓面逾36,000平方呎。資料顯示，歐士大廈鄰近中環半山自動扶手電梯，地盤面積超過2,400平方呎，現為一幢七層高商住物業，物業於1967年落成，樓齡達52年。簡基富等於今年3月、4月期間開始進行收購。另一方面，近年來亦愈來愈多小業主集合業權一併過招標放售。戴德梁行表示，日前獲業主委託獨家代理，公開招標放售旺角洗衣街181至183號全幢住宅大廈，今年12月5日正午12時截標，意向價3.8億元，即重建呎價約12,800元。
恒地加快收購步伐
戴德梁行香港資本市場部董事葉均盛表示，物業位於旺角洗衣街181至183號，於1977年入伙，樓齡42年。該地盤面積約3,310平方呎，可重建為一幢總批則面積約30,000平方呎的商住大廈。物業正對伊利沙伯中學，毗鄰的水務署重建項目，為近年油旺地區規劃中的焦點建設。大廈落成後必將提升旺角作為商業、旅遊及購物中心的地位，並令洗衣街一帶煥然一新，大大豐富該區的商業元素。傳統以來，最積極於加快舊樓收購步伐的發展商，一定是人稱「四叔」的李兆基旗下的恒基地產（00012）。其中集團相關人士，最近以約1.65億收購中環伊利近街舊樓，料將合併毗鄰地盤作重建發展。
根據土地註冊處資料顯示，中環伊利近街47A錦棠閣頻錄多宗成交，包括九伙住宅及一伙地舖，買家以公司名義登記，名為忠安有限公司（JUMBO HONEST LIMITED）， 註冊董事包括主席李家誠在內，為李兆基幼子。同時，恒地早前以近21.37億元底價，投得九龍紅磡黃埔街和必嘉街物業。物業地盤總面積為19,725平方呎，預料重建後，可建樓面面積達逾17萬平方呎。
仲量聯行資深董事李佩儀稱，本港土地供應不足問題難以解決，市區地皮買少見少，預料發展商仍然會積極併購舊樓，以吸納市區優質地皮。恒地近年集中舊樓重建項目，收購逾十年的黃埔街及必嘉街舊樓項目，數年前取得逾八成業權後申請強拍，項目早前以逾21億元底價獲頒下強拍令。相關舊樓包括黃埔街1至21C號、必嘉街80至86號舊樓，為五幢七至八層高的商住唐樓，於1956至1957年落成入伙，樓齡逾60年，由144個住宅單位及20個地舖組成。另西營盤山道一幢舊樓，合共28個單位，獲發展商嘉里建設（00683）收購，總價約5.1億元。物業位於山道83號，於1966年落成，樓齡已有53年。
土地註冊處剛登記有28個單位售出，涉及單位屬1,404.3萬至3,218.84萬元，總價合共5.14億元。買家為Norminster Limited，董事為王志剛及朱葉培，均為嘉里相關人士。現時嘉里僅餘小量單位未收購。市區舊樓有價有市，同屬港島的灣仔春園街舊樓榮利樓，最新獲財團以超過2.14億元，收購24個住宅物業，實呎價約22,000元，連同該財團早前已收購之舖位，總收購價接近4.5億元。
新首置項目配合買家需求
翻查過往資料，登記買家的公司董事曾為一直替新世界發展（00017）收購舊樓的梁家馨，市場估計今次收購或與新世界有關。最貴一伙則是頂層B單位，成交價1,425.6萬元，實用面積481平方呎，實用呎價29,638元。至於市建局最近亦有新動作。施政報告提出賦予市建局新任務，要求提供更多首置盤或資助出售房屋單位。眼見首置上車盤、紅磡煥然懿居售樓反應理想，市建局或按政府要求「添食」，於同區春田街地盤， 發展「煥然懿居二期」，料可供應約300伙首置盤，但仍有待董事會拍板，料三至四年後會預售樓花。
市建局指，毗鄰煥然懿居的春田街/崇志街重建項目，已完成舊樓收購，有待拆卸，項目有潛力發展首置盤。該地盤總樓面面積約14,700平方米，可興建住宅310伙。預料新首置項目將建更多兩房單位以配合買家需求，亦會興建三房單位，同時減少開放式及一房單位。有測量師指出，除了恒地外，市建局在非核心區域的重建角色仍然十分重要，如大角嘴及紅磡等地區，畢竟投資價值未必及得上傳統核心區如尖沙咀、旺角及銅鑼灣。故此，未必有太多私人財團願意自己投資該區發展，所以極需要由市建局牽頭做重建工作。
全年強拍宗數料創七年新高
發展商要積極收購市區舊樓補充土地儲備，以彌補政府減少私人住宅土地的供應比例的問題，從而令強制拍賣申請大增。土地審裁處最新資料顯示，年初至10月申請強拍宗數為33宗（見表二），今年首三季已收到超過30宗強制拍賣申請，較去年同期25宗多近四分之一。今年首三季錄得的強拍申請個案，已遠超2015至2017年全年，而今年暫時最具規模的強拍項目，是由金朝陽集團（00878）收購的銅鑼灣希雲大廈，該舊樓位於禮頓道128至138號與希雲街2至30號，估值約15.7億元。另西半山羅便臣道105號的翡翠園，由恒地併購，物業市值約達12.8億元。
另一方面，近年有不少中資收購和強拍舊樓個案，預料未來持續為區內提供新供應。萬科或有關人士早前就海壇街244至276號，一列建於1954年的舊樓申請強拍，地盤面積共18,745平方呎。若按商住地積比率9倍重建，可建樓面約16.87萬平方呎，相關人士已購得80%至95.8%業權。另一內房中國奧園（03883）強拍西半山羅便臣道63至67號的燕貽大廈，由2018年初開始進行收購，料已經掌握84%業權申請強拍，物業現估值約5億元。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，舊樓收購熾熱情況仍會持續，估計全年強拍申請可望突破40宗，創七年來最多。普縉集團執行董事兼香港大學房地產及建設系客席副教授張聖典指出，在地價不會大跌之下，發展商一定要靠收購舊樓重建來增加土儲。
