舊樓是金蛋還是計時炸彈

你好！最近看到一單法院令放盤新聞，紅磡一舊樓兩房戶，因爆咸水渠浸壞電梯，法團收樓後僅以170萬元開拍，低市價足足65%！舊樓投資價值究竟還有沒有，風險又有幾大？聽聞改裝做簡樸房或學生宿舍利潤極高，惟本人又怕踩地雷，閣下如何看待？- 讀者溫小姐

筆者看完這宗新聞，忍不住內心發笑，卻又無奈搖頭。
紅磡這個兩房戶原本估價可能達400萬至500萬元，結果因為爆渠浸壞電梯，法團忍無可忍收樓拍賣，開價低市價65%。讀者投資前，一定要看清楚當中的風險位。
這正是舊樓投資的真實寫照：識得玩，生金蛋；唔識玩，變計時炸彈。

舊樓最大的吸引力就是便宜，同區新樓往往貴30%至40%。舊樓的議價空間大且入場費低，名義租務回報率相對較高，大約介乎3%至4.5%。
市區核心地段如紅磡、旺角及銅鑼灣區，許多50年以上樓齡的舊樓，樓下便有港鐵站、街市及食肆，生活配套一流。

正視隱形成本風險

不過，舊樓並非人人玩得起，紅磡這宗新聞就是活生生的例子。鹹水渠爆裂浸壞電梯，法團直接收樓拍賣，業主不單蝕掉樓價，還可能要面對額外的維修費攤分。
自大埔宏福苑火災後，市場對舊樓安全隱患更加敏感。銀行對未做大維修的舊樓，不論估值還是按揭成數均變得非常保守。
不過許多時天價維修都集中在大屋苑居多，市區舊樓反而不算常見。原因非常簡單，因為伙數少、利益薄。

講到舊樓風險，家居保險絕對是重中之重。很多人以為購買火險就足夠，其實火險只保障樓宇結構，即四面牆及天花。家居保險才會保障閣下的裝修、傢具、電器，以及最要命的第三者責任。
想像紅磡這宗爆渠個案，如果樓上業主買了家居保險，漏水浸壞樓下單位，保險公司可以代為賠償數十萬元維修費兼法律費。若果沒有購買保險，業主只能自己承擔。
這裏就是舊樓最有趣的地方，那就是透過轉型增值。
2026年香港學生宿舍與簡樸房（意即劏房式簡約出租）成為投資新寵。
隨著非本地學生人數大增，特區政府遂推出「城中學舍先導計劃」，鼓勵酒店、商業大廈及舊樓改裝。但因為改裝成本高且效率慢，市場上並非個個都這麼勇敢。

筆者的會員及學員，多數是自己買入個別舊樓單位進行翻新。將舊樓簡單翻新做學生宿舍或簡樸房，月回報遠勝傳統收租。
不過最近政府開始推行認證制度，程序確實有點繁複，等掌握好技巧後，筆者再跟讀者詳細分享。
筆者總結，舊樓的確很有水位，不過風險同樣高。還是那句——識得玩，生金蛋；唔識玩，變計時炸彈。