港置調查：近4成港人「買樓為換樓」 2022年终極願望：取消壓力測試！

撰文：經一編輯部｜ 圖片：中新社、unsplash@xianggao

近4成人買樓為換樓

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，香港置業於11月底進行的調查發現，4成人認為明年投資房地產最穩健，佔比連續6個季度最高，反映市民對樓市具有信心。

值得注意，受惠二手放寬按保，換樓鏈重啟，今年中上價物業成交量首度超越細價樓主流地位，明年看好逾600至1,000萬元的兩房換樓市場板塊，料繼續跑贏600萬元或以下的上車市場。

展望明年，樓市穩中向好，馬泰陽預計息口及政策走勢兩大因素主宰樓市走勢，美國聯儲局主席鮑威爾突然「放鷹」，雖然加息預期升温，不過預料本港的加息步伐不會太急進。

與此同時，《施政報告》提出發展「北部都會區」，料沿線地區繼續受惠，若香港與內地能夠順利打開「通關」之門，將更有利整體樓市交投，預料明年樓價升幅約3%至5%。

馬泰陽指，過去幾年細價盤深受上車客歡迎，但隨著年紀及家庭成員增加，調查發現，有37%受訪者表示購買物業的主要用途是換樓，僅次用途為「上車」，達33%，約30%受訪者為投資用途。

調查：冀取消壓力測試

事實上，不少市民希望放寬措施助上車。是次訪問當中，連續3季最多受訪者表示希望取消壓力測試，佔26.8%，其次為放寬按揭成數，佔22.1%，降低住宅物業印花稅以17.9%排第三。

雖然美國來年有機會加息，但即使本港跟隨加息步伐，亦不會大幅度上調，故在低息的環境下，將按揭息率加3厘的壓力測試取消，有助減低置業人士上車的門檻，增加買家入市的機會。

開放式單位被冷待

另外，調查顯示，有36.6%的受訪者表示購買兩房單位，而購買3房單位則有26.5%；而過去備受市場追捧的開放式單位只有7.3%的受訪者表示購買。

綜合以上數據，反映本港樓市剛性需求持續，雖然政府不斷覓地建屋，但仍未能滿足人口需要，而且過去有不少年青人因開放式單位「lump sum」細而「上車」，但隨著人生不同階段的需要，有換更大單位的需求，因此，在調查中亦反映此現象。

據香港置業資料研究部及土地註冊處最新資料顯示，本年至今截止12月9日，逾600萬元至1,000萬元的二手住宅註冊錄得24,380宗，不但較去年增加約24.5%，更首度超越600萬元或以下細價上車盤的主流地位。

該類物業佔二手註冊比例已連續兩年突破4成，今年至今進一步升至42.3%創紀錄新高。不過按揭保險目前並未涵蓋1,000萬元以上樓價的物業，或窒礙物業市場流轉，冀政府研究放寛1,000萬元以上住宅物業按揭成數，進一步激活換樓鏈。

房地產連續6季成「最穩健投資」

至於資產配置上，據調查資料顯示，房地產連續6個季度成為最多人認為是本港較穩健的資產配置，而且比例再創高峰，達41.9%，其次為股票/基金佔20.1%，有12.3%受訪者認為現金或活期存款屬穩健的資產配置。

香港置業表示，本港低息環境持續，環球及本港市場資金充裕，加上現時本港銀行結餘仍然高企，即使息口有上調壓力，相信影響仍屬輕微，故有利資金流入本港樓市。

2021年底，多個新盤正蓄勢待發推出應市，加上剛性置業需求旺盛，預料2022年新盤市場旺勢將會延續，全年一手註冊量可保持活躍，企穩18,000宗水平。

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