【買樓預算】情侶置業要點計數？450萬單位的首期、按揭預算｜財智姊妹淘
撰文：財智姊妹淘｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
財務狀況一覽
Linda每月支出：
- 家用：$10,000
- 個人開支：$6,000
- 儲蓄：$8,000
男友每月支出：
- 意外保險+人壽：$2,000
- 家用：$3,000
- 個人開支：$5,000
- 雜費：約$2,000
- 儲蓄：$10,000
二人共同資產：
- 股票市值：約$200,000
- iBond 2手
- $50,000港幣
- $20,000人民幣
以置業為目標
- 以我們兩個的能力可以在短期內置業嗎？ （居屋或私樓）我們可以接受到什麼價位的物業？
- 以目前的狀況是否有能力在首次購買物業後的10年內再次購買物業作收租用途？
- 每年去一次旅行！
買樓預算點計數？
Linda你好！我根據你和男友現時可負擔能力和現時樓市狀況，部署將來置業作出了以下理財分析及建議，希望助你更周全及穩健地早日達成理財及置業目標。
Linda的理財目標是希望短期內能置業上車，根據你現時的狀況分析下，相信主要未能短期內上車的因素有兩大重點：
- 未有足夠的首期儲備；
- 銀行對樓宇業主申請按揭貸款的入職要求！若你真的想盡快置業，你們必須跟時間競賽，用最短的時間儲蓄目標價格物業的首期開支！以現時你們二人能承受的供款能力及平衡個人開支的情況下預算，我建議你們可考慮購入450萬或以下的樓宇作為置業之用！當然以現時的樓宇價格定位，要購入450萬或以下的物業的選擇，實在可是寥寥可數！但希望你們明白此建議是建基於你們實際的經濟狀況作分析！若果你們的經濟狀況在數年內有大躍進空間和香港樓市有突發性的事件發生現時的假設便需要調整！
450萬元或以下的置業選擇
現時450萬元或以下的樓宇選擇可考慮以下兩大市場供應，例如：現時香港房屋協會推出之新建居屋是提供市價七折的優惠，本人也明白單單用白表來申請，命中的機會率並不高，但成功購置合適單位的業主也比比皆是！
想了解6個居屋屋苑資料，詳見：【新居屋2019】6個屋苑點揀好？首期、交通、配套、校網大比併｜冠德苑｜凱德苑
現時政府為配合上車盤的訴求推出新建居屋的批次也接踵而來。同時，現時也有地產發展商推出首次置業計劃來專為上車人士作出稅務及樓宇價格優惠，相信此安排也能讓渴求上車的你，提供多一個合適的置業選擇。只要你能好好把握機會和儲蓄好首期需要，相信置業之日，絕對是拭目以待！
如何儲蓄足夠首期
購置約450萬元的上車盤，本人認為Linda現時的經濟和資產狀況，你最短需要多三年才可儲蓄到約90萬元作置業首期儲備。目前讀者需要努力儲蓄首期，根據你們二人現時收入開支，可預算現時每月可儲蓄首期應有約為$18,000。但基於考慮到在儲蓄期內你可能需要平衡生活質素，支出因每年旅遊開支的需要和通脹而增加，所以我先調低你們現時每月可儲蓄首年每月本金為$16,000。
有見於近期股票市場過於風高浪急和暗湧不斷的高波幅周期下，我並不建議你們現時將儲蓄再投資在股票市場中，至於何時可再入市或如何投資才適合你們，相信要跟你們作出詳細的個人風險評估分析才能給予建議。但單純在三年內$16,000的每月儲蓄加上現時的投資及現金儲備，便可預計到三年後合共可儲蓄資產約 $90萬元作置業首期。
450萬元單位的首期預算
- 樓價：$450萬元
- 首期：$67.5萬元 (樓價的15％) =A
- 地產代理佣金：$4.5萬元 =B
- 印花稅：$13.5萬元=C
- 置業支出總額：(A+B+C) = $85.5萬元
按揭供款的預算安排
- 按揭金額：$382.5萬元
- 還款年期：30年
- 按揭利率：4％ (預算3年後低幅度的加息情況下)
- 每月供款：$18,265 (預算3年後二人總收入必須達至月入$5.2萬元或以上才可通過銀行批核按揭貸款入息要求)
考慮再置業作收租之用
相信Linda必須循序漸進先購入自住需要的物業。之後便需要適應供樓開支的財務改變，同時在未來的日子，例如：物業裝修、家居電器購置、婚禮的安排、新生命的降臨各種也是需要作出較大開支的安排！
至於10年後能否再置業作收租之用，也必須建基於當時香港樓市的供應及價格變化、你們二人當時的資產負擔能力及政府的政策措施作分析，似乎以現時的實質狀況來考慮實在是言之過早！但你們有一顆為將來退休作預算的準備的想法是值得欣賞的。
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