賣兩房 換三房

想賣兩房換三房怎辦 中年穩中求勝的投資

樓市

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諗sir:

你好!想請教一下,由兩房換三房單位該如何?先生42歲,月薪47,000元+1.5個月花紅;本人40歲,月薪20,000元,13個月糧,家有一個6歲兒子及工人姐姐。
2020年8月出售未補地價480平方呎居屋,套現400萬元;之後租住730平方呎三房私樓單位,月租18,000元,2021年2月,以670萬元買入430平方呎兩房私樓單位,借8成上會。
原本打算一直租三房單位,買一間兩房放租出去,買樓之後先知道因為採取高成數按揭,不可以放租,唯有裝修間屋自住。
2021年9月搬入去,無再請工人姐姐,做了一年全職媽媽,沒有收入。本人投資股票,全蝕光;加上網店生意虧損,資金已用光,現在已沒有積蓄。今年再請工人姐姐照顧小朋友,再全職工作,放棄投資股票及網店生意,重新開始。

2024年2月,三年夠年期過額外印花稅(SSD),想以750萬元賣出單位,預計套現約250萬元,再借9成800萬元換三房,這樣能否做到?謝謝!

讀者Ms. C

賣兩房 換三房
(圖片來源:unsplash@maria-ziegler)

買樓做之前要計劃好,因為做錯回頭賣樓的佣金及印花稅支出頗高。相信讀者在幾年前買完樓,先得知高成數按揭的物業不可以放租,現時想再買會諗清諗楚。至於想做一件事,不是問人能否做到,而是要先了解欲成就此事的步驟,再作評估。同時亦可透過投資令財富增值,增加達成目標的可能性。

可考慮保本的股票掛鈎投資

無論買股票,抑或自己做生意也好,相信要有規律的工作態度,才能達到目標。讀者結束生意,返回打工崗位重新開始,仍可透過完全或部分保本的股票掛鈎投資,去接觸市場。讀者可留意:既然凡事不能一步登天,不妨將資金投入一些新的股票掛鈎產品,這些產品適合想捕捉港股上升,但又怕坐艇的人。當股票掛鈎到期時,不但投資本金有保障,如果掛鈎股票上升,更可賺價獲得額外收益。既然讀者工作忙,又要照顧小朋友,在股票方面,不妨考慮此類低風險產品。

市面上有銀行可提供90%至100%保本的股票掛鈎投資,到期時不但可收取90%至100%本金,同時可獲取掛鈎股票到期時的上限正回報。倘若提高參與率,更有機會令回報有槓桿效果,做到進可攻、退可守,適合類似讀者這種生活較繁忙、未必可以承受太多風險的投資者。

每月有息收提高收益率

如果想每月有息收,亦可透過提供每月定期票息收入的股票掛鈎投資,以提高收益率。投資者甚至有機會以低於市場現價,買入心儀股票。說回讀者想將一個於2021年以670萬元買入的單位,在翌年以高15%(即約750萬元)沽出,在現時樓市價位普遍比2021年低之下,有幾個方向去思考,如何令自己的單位賣貴一些。

從估價著手令單位賣貴

(一)從估價著手:筆者已在之前YouTube直播簡單提及過,一些人積極利用網絡,於轉按時把樓價估高,令他日賣樓時更有利。
(二)從經紀著手:由於現時放盤去大行不用收費,因此經紀無義務要推閣下的放盤。一般業主除了加佣外,還有甚麼方法能得到經紀的人脈,幫自己單位賣貴呢?
(三)從單位著手:不少人嫌麻煩,單位不裝修便直接放賣。

事實上,經驗告訴我們,有時只需要把手持的物業作些少改善,就能帶來大改變,令日後想賣樓時更易賣出。另外,假設讀者能以750萬元賣出單位,可套到250萬元、再借720萬元換三房,借720萬元(720÷250×10,000×2),需要最少每月有約58,000元人工。讀者如賣樓後沒有任何按揭在身,和先生二人合力上800萬元三房單位,借貸力應足夠。當然還需視乎個人消費、借貸及其他原因,而影響上述計法的準確性。

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圖片來源:Unsplash