踢爆中資癲價搶地真相 樓價又再爆升？

筆者： 「總地價168億，樓面呎價…吓！2.2萬！！」
朋友： 「係呀！好恐佈…有報導話比估值高出四成。」
筆者： 「又係中資發展商，出價真係好狠。」
朋友： 「咁計法，將來賣樓，呎價咪要3萬幾？」
筆者： 「條數的確係咁計。」
朋友： 「咁搞法…樓價顫定又再搶上。」
筆者： 「原本我都諗住有機會回一回，而家真係好難。」
朋友： 「3萬幾蚊一呎，有冇人買呀？」
筆者： 「好多有錢人架，尤其內地買家，購買力好難想像！」
朋友： 「會唔會計錯數冇錢賺呢？舊紀錄小西灣地王都係咁啦。」
筆者： 「就算唔賺錢，中資發展商都係會照搶地…」

近年中資發展商不斷來港搶地，而且出價越來越瘋狂…

以往如中國海外、萬科等一線的內房發展商，來港買地起樓，出價比較合理，從旁人看來，看似真真正正想起樓、賣樓、做生意。然而最近的形勢，例如之前海航將啟德地皮搶到呎價1.3萬，還有今次合景泰富及龍光地產將鴨脷洲地皮搶到呎價2.2萬，似乎已經超越了一般人的理解，有評論說是為了走資甚麼的，這一點筆者沒有甚麼實際理據，不作評論。

反而想提出一個論點…宣傳價值。

今次投得地皮的合景泰富及龍光地產，並不算一線內房發展商…

筆者與投資兵團戰友，大約兩年前開始留意深圳周邊城市的房地產投資機會，其中有次去到惠州，靠近深圳邊界，有一個非常大型的樓盤叫龍光城，當時樓價大約每平方米6千元，幾十萬就可以買到一個單位，買了不少，這兩年間亦翻了幾倍。

龍光地產給予我們的感覺，物業質素不俗，然而發展的都不算是一線項目，只能定位為二、三線內房發展商。如何可以晉升為一線發展商呢？有次跟一家二、三線發展商的老總吃飯聊天，要成為一線發展商，需要有代表作，如果在香港這個戰場有一個代表作，更是升價十倍！

即使香港項目不賺錢也不要緊，因為品牌價值提升，全國的項目可以提價，乜都賺番夠本，因此他們願意用瘋狂價投地…響朵！最可怕的是，全國還有很多二、三線發展商，準備來一展拳腳！

香港發展商被KO，負面影響將會陸續浮現…

原本筆者都預期今年若真加息，樓價有機會回一回，然而以現時這個形勢來看，確實不容易。地價被炒高，令到市場、買家、賣家都預期樓價會繼續向上，代理亦會加多幾錢肉緊，麵粉都2.2萬啦，將來肯定要賣3萬幾啦！講十遍、百遍…市場就會接受。

另一點是在高手汪敦敬先生的講座聽到…

近年新盤供應增加，有專家分析認為，既然供應多了，發展商要趕出貨，自然就要減價，今年買家應該可以買到平貨。然而汪生有不同意見，就現時市場情況所見，似乎更有可能發生，汪先生提出的論點是…內房發展商將會繼續天價搶地，結果是…本地發展商買唔到地，起樓數量亦會減少，既然無樓賣，自然會惜售，又點會劈價呢？

回想最近幾個月，不少新盤取得預售同意書之後，遲遲都未開盤，似乎在等候更好的時機。

汪先生又補充說，現在香港銀行體系資金充裕，發展商持貨的成本很便宜，年息大約一、兩厘，若可以把握一個好時機，隨時賣貴一成，賺得更多。如是者，劈價潮未必會出現，新盤未必會劈價，要跌確實不容易。