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轉名換樓避辣稅 按揭申請須留意壓力測試|子非魚|經一專欄

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【轉名・經一專欄】換樓有時相當麻煩,因出售手上單位需要碰運氣,才能獲得好價,而買入心儀筍盤又可能一瞬即逝。故此業主有時候寧願不賣樓,反而將物業轉名或「甩名」,重回首置客身分後再買新單位,以免繳15%「辣稅」,但其中會有一些陷阱必須要注意。

撰文:子非魚| 圖片:新傳媒資料室、unsplash

轉名換樓大計

業主實行這個換樓大計,通常會先與配偶簽署轉名臨時合約,「甩走」舊物業業權,然後新入手物業再簽臨約。 在法律上,簽署轉名臨約後,業權在某程度上已經甩身,最重要是單位如常成交。 當完成轉名後,該層物業便進入維期三年的額外印花稅(SSD)鎖定期,如在這時段內售樓,便要繳付交易價10%至20%稅項。

所以,如果換樓客打算先轉名,並以先賣後買方式規避15%稅項,然後慢慢出售單位,便有必要為新物業準備足夠的首期;否則,SSD鎖定期內,資金周轉或會有困難。 SSD是以臨約日期計算,因此新購物業若是一手樓興建期,而興建期很長,有機會SSD過去後,新單位還未夠期上會。

須留意壓力測試

另外,很多人會把轉讓契日期定於多年之後,令到配偶難以重售或重按物業,或是因配偶入息未足以重造按揭。 不過,如果轉讓契日期為,新入手物業成交日期起計超過六個月,在新物業申請按揭時,銀行壓力測試便會計算兩個單位之供款,業主要確定有足夠入息負擔兩個單位,才可以把轉讓契日期拉長。

部分業主轉名,不換現樓,而是換「樓花」。如果「樓花」以是採取「建期付款」方式,即新盤正式入伙前才申請按揭,業主通常會將轉讓契日期定得較長,延遲按揭申請。 在此情況下,以配合樓花入伙時間,亦可能是想等待加人工後,才申請按揭。 不過值得注意的是,業主把轉讓契日期拉長,期間樓價波動的話,或影響「轉名」物業往後按揭條款。

樓價波動礙按揭申請

假設樓價下跌,申請按揭時或有機會借不足。以樓價跌超過兩成作例,銀行會以估價計算按揭成數,而不是以轉名價,可能會導致要補錢才能完成轉名及按揭。 相反,如果樓價升,比如升超過兩成,轉名交易價便會被銀行視為低估價格(undervalued price),申請按揭時也會遇到困難。

銀行通常會建議調升轉名價至貼近市價,但修改臨約可能會導致補交印花稅差額。 最後筆者強調,如果業主因為任何原因,令轉名無法完成,例如夫妻不幸離婚,而法庭判決該物業於其中一方,那麼,新入手物業便需要補交15%印花稅差價。 必須留意這稅要如實申報,不要企圖欺瞞稅局;否則會被施加罰款,最高會是原稅金10倍,隨時高於樓價。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

星之谷網址:https://starpagency.com/

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