【大銀行按揭利率升】月供貴725元！貨比三家轉按揀中小行｜子非魚｜經一專欄

撰文：子非魚｜圖片：新傳媒資料室、Unsplash

貨比三家首先要了解市況

由於轉按利潤微薄，當經濟開始下行時，銀行理所當然削減轉按回贈，繼而調升按揭利率。故此，大型銀行數月內將按揭利率由2.375%加至2.625%，幅度為25點子；現金回贈率減至1%，有大銀行甚至減到0%。在這種環境下「供樓30年，免息15年」，是不是已經壽終正寢？

大銀行月供貴725元

毋庸置疑，現時轉按至大型銀行吸引力大減，原因是兩年前按揭利率2.275%，如今是2.625%，以還款期30年計，每100萬元貸款額，每月供款多182元。假如貸款額達400萬元，每月供多725元，假設現金回贈率僅1%，兩年轉按一次難達致免息效果。不過，借款人若願意放棄轉按至大型銀行，嘗試到中小行開戶，其實仍有按揭利率2.375%、總現金回贈2.45%（銀行回贈加中介獎賞）計劃可供選擇。只要每兩年轉按一次時，選擇條款最優惠銀行，不計較大行或細行，「供樓30年，免息15年」仍然切實可行。

事實上，筆者也不認為按揭利率只升不跌。全球經濟面臨下行風險，聯儲局再減息0.25厘，歐洲央行實行量化寬鬆政策（QE），各國「放水」不「收水」，本地利率理應下跌而非上升。加上觀察近月貨幣供應狹義貨幣供應（M1）、廣義貨幣供應（M2）、M3數據，香港並未出現撤資情況。但為甚麼大型銀行近月連環加息——由2.375%加至2.475%，近日再加至2.625%？筆者認為大行淡出按揭市場屬內部因素居多，詳細原因不便猜測。但無論如何，一間大行出招後其他大行亦必然跟隨，這是多年來的遊戲規則。

不過，當第一輪跟加過後，如果同業發覺根本沒有加息需要，便會酌量推出其他優惠變相減息，甚至直接按息減兼加回贈。業主若果打算轉按或買樓，刻下理應選擇更優惠的中小行，獲得低至2.375%按揭利率、現金回贈率2%以上的條款。惟很多人鍾情大型銀行，主要是因為出糧戶口亦設於大型銀行，供款戶口設於同一地方省卻麻煩。但假設貸款額達400萬元，大型銀行每月供款多725元，每年則多近8,700元，為一時方便而增加長遠供款負擔，實屬不智。

另一值得注意的是，現時香港各間零售銀行網上理財功能完善，轉數快方便快速轉賬，落分行需要已愈來愈少。加上中小行使用銀通網絡，幾乎全港大部份櫃員機都可以提款，不涉手續費，故此銀行規模大小，不應該影響轉按決定。

最後溫提業主，出糧戶口與供款戶口設於同一銀行，情況形同「攬炒」。假設樓價下跌，業主失業或轉工，銀行會偵測到戶口未有定期出糧。那時候，若業主收到銀行來電，可能會杯弓蛇影，以為銀行落雨收遮，要求還債，其實只是推銷投資產品而已。為避免承受這種不必要的心理壓力，最好將出糧戶口及供款戶口分別設於兩間不同銀行。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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