【集體回憶消失】教育電視大樓將變豪宅 15億元地皮料第3季招標
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、Getty Images
發展局日前公布，下個財年（2021年4月至2022年3月）有三個鐵路項目推出，包括東涌配電站、將軍澳百勝角通風大樓及東涌東站第一期，合共涉及約4,050伙。
6個項目市建局
至於市建局則有六個項目推出，包括五個位於土瓜灣及一個位於大角咀，涉約3,170伙，為2014至2015年度估算共3,200伙後最多。
當中土瓜灣春田街/崇志街為市建局自行發展的首置項目，另涉及換地、私人發展及重建項目，預料提供3,310伙，預計全年潛在土地供應16,530伙，較去年15,730伙增加5%。
至於東涌東延線仍然未正式動工，東涌東站預計要到2029年才會啟用，有關延線將未能與東涌東站物業入伙同步，但官方估計兩者差距僅約一至兩年。
教育電視中心地皮料第3季招標
至於官地市場，2021至2022年度政府將推出15幅住宅地皮，當中七幅為滾存地皮，料可提供3,450伙。
另有八幅為新增住宅地，料提供2,550伙，15幅地皮預計提供6,000個單位，將是2010年度政府主動賣地後，官地數目最少的一個年度，當中包括四幅未完成改劃用途之地皮。
最具焦點是一幅市區蚊型地，位於九龍塘廣播道79號、已啟用近半世紀的香港電台教育電視中心，地皮估計最快次季（即7月至9月）推出市場招標，預料可提供約80個單位。
發展局局長黃偉綸指，該大廈已無再用作教育電視大樓，而是作為教育局辦公室，員工短期將遷出，項目位置一直是規劃作住宅用地，會根據計劃好的土地用途去做。
地皮料值15億元
由於此項目極具發展豪宅潛力；加上該地段已有逾15年未有推出住宅官地招標。市場人士預期，地皮估值每平方呎樓面地價，有可能高達20,000元，總值接近15億元。
教育電視是不少香港學生的集體回憶。地皮是由1975年啟用，為港台教育電視中心，但香港電台於2020年4月，宣布停拍教育電視（ETV）節目，同年5月即接獲教育局通知，要求9月或之前歸還中心。
教育局亦指，有關土地在1993年起已劃作住宅用途；加上目前教育局需要更多辦公室空間，鑒於有關社區的整體規劃、配套設施及附近環境等，適合私人房屋發展，政府經整體考量後，決定推售有關土地作住宅用途。
至於同區較新型的住宅，為2006年由信和置業（00083）投得的廣播道1號地皮，即現時的逸瓏，當時以19.4億元拍出，每平方呎樓面地價9,868元，創下當年九龍區官地呎價新高。
近年賣地供應持續偏低
發展局局長黃偉綸被問到私人發展土地是否「乾塘」時，他解釋，部分土地需要做規劃，有些則面對司法程序，19/20年度的公私營房屋比例由6比4，改為7比3，對能夠興建的單位數量自然有影響，更多土地需要用於公營房屋。
他強調，多年前做的規劃目前進入收成期，包括東涌擴展區及古洞粉嶺北的新發展區，陸續會推出，當局會按運輸及房屋局在每年12月交代的十年期目標，再變成之後的供應目標。
他表示市場的貢獻同樣重要，發展商去年度的部分土地需要改契，今年有逾4,000個單位，未來一年參考估算會有3,000個單位，強調看不到賣地計劃是一年比一年跌的趨勢，供應量會有上上落落，視乎改劃工作的進度。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，基於新一年度賣地目標維持12,900伙；加上根據過往經驗潛在土地供應並不會於年內悉數售出，因此可見短期供應難大幅增加。發展商補地困難，「麵粉價」高企；加上需求龐大，對樓價起支持作用。
劉嘉輝又表示，假若將新財年潛在土地供應16,530個單位以售出八成計算，即賣地計劃最終可提供約13,000個單位，與目標相若。即使如此，連同18/19至20/21年度合計，即四個財年合共僅提供約52,750個單位，相比起14/15至17/18年度的四個財年合計的86,700個單位，大幅下跌近四成，可見近年賣地供應情況持續處偏低水平。
政府或會積極推地跑數
因賣地至物業落成需時，而現時賣地偏低的結果，料將於數年後的落成量逐步浮現，屆時將會呈明顯跌勢。
萊坊執行董事林浩文則認為，以現時政府財政下，預期政府會嘗試從不同渠道增加收入，賣地會是其中一種方法，因政府在賣地上有主導及主動權，補地價等其他土地收入相對被動。
如果在疫情無大變動的情況下，相信政府會積極推地「跑數」。他又指，啟德跑道區最後一幅地皮已批出、觀塘安達臣道發展區地皮大部分轉為公屋，下財年的市區土地供應不多，供應重鎮將集中在上水古洞，合共或只能提供約10,000伙私樓，與本財年相若。
他認為，長遠土地供應仍不足；而新界東北發展需時長達10年或以上，供應或將於2023至2024年出現缺口。加上當中不少供應來自鐵路及私人發展項目，反映政府賣地的供應相對緊張。
市區樓屢錄高價交投
市區樓價格更為硬淨。其中同屬恒基地産（00012）旗下西營盤藝里坊•2號，以及尖沙咀本木，分別創項目呎價新高及成交價新高。
西營盤藝里坊•2號
藝里坊•2號5樓F室，實用面積為260平方呎，連246平方呎平台，屬一房間隔，日前以 886.87萬元成交，平均呎價約34,110元，創項目呎價新高。
尖沙咀本木
同系尖沙咀本木售出19樓A2室三房大戶，實用面積752平方呎，成交價2,226.3萬元，平均呎價29,605元，創項目開售以來成交價新高。據悉，買家為本地首置客。
曦臺呎價創油塘住宅新高
由宏安地產（01243）牽頭發展的油塘新盤曦臺，亦錄得一宗破頂價成交，創區內新高。
據一手成交紀錄冊顯示，曦臺2座36樓及37樓C室複式戶，實用面積1,743平方呎，連437平方呎平台及498平方呎天台，四房雙套間隔，以6,173.2萬元售出，平均呎價35,417元，
呎價料屬油塘區住宅新高。
北角柏蔚山
港島區新樓一樣有創新高價成交。新世界發展（00017）北角柏蔚山最新售出一伙頂層複式戶，為2座33及35樓E室，實用面積2,027平方呎複式戶，新近以1.04億元沽出，平均呎價達51,800萬元，創項目新高成交呎價紀錄。
九龍、奧運及南昌站二手成交升不斷
另中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，今年1月新九龍三個區域（九龍站、奧運站及南昌站）登記二手私人住宅買賣10.95億元，涉65宗成交。金額是近四個月高位，等待向上突破。
當中奧運站2021年1月登記二手買賣金額5.14億元，成交錄得35宗。金額連續三個月企穩，等待向上突破，逼近2020年高位。
1月九龍站有4.41億元，成交有16宗。金額重上4億元以上，早前連續三個月低於億元水平，有向上突破的跡象；而南昌站二手買賣金額1.41億元，14宗成交，數字創單月新高。
發展商亦趁市旺加快推盤步伐，市場估計3月料有八個新盤、合共3,000多伙推售。當中會德豐、信置、嘉華國際（00173）、世茂集團（00813）及爪哇合作發展的西南九龍荔盈街地盤GRAND VICTORIA，中文樓盤名命名為維港滙，而維港滙I共有524伙剛獲批預售樓花同意書，最快3月內推出。售價參考西九龍一線樓盤及九龍站住宅物業，地價因素亦會考慮在內。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
