新一年香港樓市預測︳林子俊專欄

 投資屬性，租金回報率回升仍不如存款

投資房地產，主要的收益來自樓價升值以及租金回報率，儘管2023年香港樓價下跌，租金卻錄得升幅，按照差餉物業估價署的數據，整體的租金回報從1.8%至2.3%上升至2.3%至3.2%，升幅28%至39%。儘管依然低於機管局債券和甚至定存收益，但和疫情前比較，回報率無疑提高了不少。最大的風險因素是樓價假若進一步下跌，不但會吞噬租金回報，遲買還可以節省貸款利息。筆者預料今年美聯儲即使減息，大概率也只會是0.5%至0.75%，換言之大概率整體租金回報依然會跑輸存款和債券收益（假若加上管理費和稅等差距會更大）。

負擔比例，港樓依然偏貴

香港負資產數目從接近零升至去年第四季的2.5萬宗，但和2003年比較依然處於健康水平，筆者不太擔心出現結構性踐踏風險。但毫無疑問，這2.5萬的負資產個案，假若想換樓，大概率也需要先補足差價，同時新按揭成數或金額也很難同條件獲批，削弱了流動性。同時樓價和收入比從18.8倍下跌到最新數據的16倍，但仍是全球最難負擔城市排名第一。樓價確實跌了很多，但似乎不可以用超賣或低價來形容。

資金流入有一定機會

筆者十分認同香港樓市在過去二十年證明了有强勁的韌性，尤其是内地資金透過投資移民和國際化部署等渠道湧入，推動樓價越貴越好賣，也滋生了龍床盤和板間房等產物。在專才和高才等政策的帶動下，數以萬計的高學歷高收入新移民居住需求也有機會帶旺市道。尤其是年終重啓的投資移民，3000萬的投資金額意味著申請者資金雄厚，是非常優質的接盤者。但需要留意，上述的新資金核心需求是香港身份證還是看好香港的營商環境和職業發展？筆者個人接觸的新移民是前者居多，事業要麽還是在國内，要麽則遍佈全球，對本地的置業需求并不强烈。和2003年不同，既然香港租比買划算，同樣價錢可以在其他國家或地區買到2倍以上面積，又處於熊市，新資金也會有自己的打算。

一手供應充足，粥多僧少

樓市很看供求關係，畢竟自住是剛需。按照新盤落成量計，2024年有望達到2.7萬，創22年新高同樣是利空的因素。幸好香港地產商財務壓力普遍不大，不會一次性推低樓市。但和炒股票一樣，明知解禁期到有股東出貨，新入場的投資者難免有更加擔心。