30歲 結婚 資料圖片

30歲月入70,000元 未結婚先賣樓換大屋注意事項

樓市

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諗sir,

你好!本人和未婚妻現居一個市值700萬元大埔兩房單位(本人持有,尚有350萬元按揭),未婚妻打算以首置身分在大埔(或其他區份)買一層三房供結婚後自住,她月入55,000元 (做會計),本人月入70,000元(做公務員),打算轉按兩房套出130萬元給她做首期,加埋她手持100萬元,合共230萬元首期,問過銀行,以她的收入最多借到約500萬元,可以在大埔火車站附近(近家人)買到一層三房單位嗎?上網睇過大埔的三房單位,好多都要700萬至800萬元,如果以本人有按揭在身的情況下去做擔保人,似乎都借不到好多,所以有考慮過將本人現有兩房轉給未婚妻,從而令我重獲首置身份去買一間三房,而現時的兩房就給家人住。以現時的財政狀況,可以有哪些三房選擇?

讀者徐先生

作為公務員,自住樓用自己名稱持有欠穩妥。讀者不應把自己的大埔樓租出,然後再去買更大的自住樓。公務員一般自己手上間樓,都是自己常住。

讀者去銀行問,職員說以他收入最多可以借到500多萬元。

一個人已經有按揭,無論按揭上屬擔保人,或自己的借貸人,他再聯名跟太太去買下一間樓,整個借貸力連同太太的借貸都要打一個折扣。

就是當太太的借貸力很高,他連上一個已經有按揭的人再去借錢,整個借貸力就會算入埋太太的借貸力一起去打折。

總借貸力或被打折

其實借到多少錢,就當落分行問,問到「可借500萬元」,最後入了文件,交了訂,一旦銀行說最後只借到300萬元,客人都是無可奈何。

故最重要是找有不同渠道及後備方案的人;加上由買樓至上會,也和你跟到尾的人,就不會順口開河。

讀者在有按揭的情況下,再買樓成為擔保人,會連累被擔保那單按揭的總借貸力被大打折扣。

讀者工資較太太高;加上買樓要利用高槓桿,一定要自住。建議讀者手上那間大埔樓,轉給太太,然後自己單名買自住樓。那700萬元樓加上轉讓,只需按舊稅率打稅。

700幾萬元樓即是大約「食」兩次300萬元業權左右,即是太太比兩次100元印花稅,就可以拎埋先生間樓在手,令先生沒樓在手,「有人頭」可高成數買樓自住。

太太在承受業權之時,不妨把單位再順道加按。

700萬元樓按七成,而結欠是約350萬元,可加按700萬元×70%-350萬元=140萬元。

140萬元現金投入債基收息9.3厘,一年都收息13.1萬元左右,即月月近11,000元利息落袋。將資金用好,既可換樓又有過萬元被動收入。

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撰文:諗sir