33萬首期入市新樓 拆解漸進式供款細則

該新盤位於屯門兆康第54區項目，地址為欣寶路8號，名為NOVO LAND，發展商為本地龍頭新鴻基地產（00016）。

屯門版YOHO低水上車

不但發展商名頭響噹噹，而且項目規模極之龐大，是屯門區內最大型私樓項目，並分六期發展，合共由14座物業組成，提供逾4,585個住宅單位。

當中第1A期由兩座組成，共有824個住宅單位，戶型亦多元化，提供開放式至四房間隔。

項目挾屯馬綫雙站地利及「北部都會區」門廊優勢，吸引不少投資者及用家高度關注。

同時項目是屯赤隧道及屯馬綫全線通車後，首個屯門巿大型新盤，被譽為屯門版YOHO。

項目的價錢具競爭力，首張價單涉及165伙，即供最高提供15%折扣，折實售價由329.71萬元起，料平絕近一年半新盤首批單位，折實呎價12,187元起。

最便宜單位為Elverum第2座5樓K室，實用面積247平方呎，開放式間隔，價單定價387.9萬元，價單呎價15,704元。

在扣除最高15%折扣後，折實價329.71萬元，折實呎價13,348元，即是以33萬元首期就可以入場。

享12%折扣優惠

參考同區近期開價新盤，如同系與長實集團（01113）合作發展的飛揚，今年6月首批80伙，折實均價15,050元，倘若以均價計，NOVO LAND較飛揚平約12%。

至於2021年初開價的帝御•嵐天，首批112伙，折實均價15,020元，NOVO LAND便較之便宜約12%。

若與屯門市中心如御海灣II首批比較，更低水28%。

新地副董事總經理雷霆指，今次定價是「坐擁雙賺無敵價」，樓層高、低價格分別不大。

除了價錢成為市場熱話外，發展商表示，為助年輕人置業，減輕供樓負擔，故推出全新突破性供款計劃。

向開放式單位買家提供「漸進式供款計劃」第一按揭貸款，並由指定財務機構借出，最高借貸額為樓價85%，首36個月利率為P減2.5厘（實際按息為2.5厘）；其後利率為P。

假設買入的是Elverum第2座5樓K室單位，定價為387.9萬元。

使用漸進式按揭可享有12%折扣優惠，折實價約341萬元。在首筆40%貸款中，每月供款為4,586元，利息開支為84,100元。

而踏入第四至第六年，漸進式供款計劃的每月供款增加至11,000元，利息開支達28萬元；踏入第7至第30年，每月供款便增加至16,000元，利息開支為194多萬元。

總利息開支會大增

倘若使用按揭保險，可享有15%折扣，折實價為329多萬元。在首筆40%貸款中，每月供款約為11,300元，利息開支約19萬元。

踏入第四至第六年，每月供款為11,300元，利息開支為17.6萬元；踏入第7至第30年，每月供款維持在11,300元，利息開支僅為73萬元。

以總利息開支而言，選用漸進式供款計劃的總利息開支約231萬元；而現金付款計劃的總利息開支，則為約109萬元（見圖表）。

故此，要留意的是，如果選用漸進式供款計劃，即使可以享受首三年的「蜜月期」，但之後由於利息及貸款額增加，利息開支會大增。

雖然可在高息前轉按，但屆時銀行會為申請人進行壓力測試，以及重新審視入息證明。

而選用一般按揭的人士，未能享受「蜜月期」，但每月供款較為穩定。

再者，項目付款方式雖然多樣化，但如果購買樓價600萬元以下單位，因為樓花期一年，就算業主選用最乾淨版本的「即供付款辦法」，都可以借到高成數按揭。

而且漸進式供款計劃的缺點，是只局限於開放式單位，變相換樓客難以應用之外，最重要一點是其審查鬆與緊，都是一個未知數。

此外，項目逾半屬於兩房戶型，一共有403個單位，面積介乎411至489平方呎；反之，一房單位只有75個單位，分布於2座F室、2座J室及2座L室。

投資者亦可了解一下，屯門區的租務市況暢旺，皆因每年暑假期間，大專生把握時機找租盤作落腳點。

新界西北近年來都吸引不少大專生進駐，其中屯門區基於中小型單位供應較充裕之下，成為了熱門租樓區域。

當中屯門區有兩間大專院校，其一為嶺南大學；另一間為珠海學院。

除學生外，部分非本地的教授及導師等教育工作者，同樣有租樓需求，形成區內的一股租樓勢力。

北都區核心新盤或加入戰團

正當屯門NOVO LAND以「北部都會區」門廊優勢作招徠之際，位於「北部都會區」核心的粉嶺，亦有逾千伙的大型新盤項目準備登場，勢必成為2022年下半年樓市的另一焦點項目。

事實上，市場憧憬「北部都會區」基建發展加快，配合鐵路及港深互通，區內物業潛力優厚。

區內大地主之一的恒基地產（00012），於粉嶺區聯和墟馬適路內共有六幅相鄰的地塊，總可建樓面面積達440萬平方呎，規模龐大，勢打造成為區內一地標性大型住宅社區。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，率先推出的Site A為粉嶺北新發展區的首發項目，由五座住宅大樓組成，合共提供約1,600伙住宅單位。

發展商以低價出擊

翻查資料，第一階段單位總數603伙，預計2023年3月落成。

景觀方面，預料項目不少單位向北享有開揚遠山及鄉郊景色；向南單位則以望區內市景為主。

至於同系其餘五大項目，亦將緊隨接力推出。整個項目恰如以一個新城市的規模及布局規劃，與整個「北部都會區」及「港深科技創新合作區」環環相連。

的確，粉嶺北項目擁有完善交通配套，新界北的交通網絡系統將以鐵路為主，現時經港鐵東鐵綫由港鐵粉嶺站或港鐵上水站到港鐵紅磡站，只需35分鐘內。

由港鐵上水站到深圳，站直達落馬州或羅湖；乘搭沙頭角快線可到達沙頭角，以及內地蓮塘或鹽田區一帶。

而規劃中的港鐵北環綫將分為兩期落成，並增設四站接駁東西鐵路。待全綫通車後，鐵路系統將連繫整個新界。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，因為有加息、疫情等變化等因素，令發展商不惜加大折扣優惠，以低價出擊，亦可見發展商去貨決心非常大。

考慮香港日後或被迫加「P」，新盤採平價推盤，才可激發買家的入市意欲。他預計下半年新盤也會採平價促銷策略，有機會「一個平過一個」。

延伸閱讀：供樓壓力大 業主如何慳息自保｜子非魚

延伸閱讀：賤價住豪宅 1,000呎村屋5球有找｜陳永鍵