400萬元上車宜貪舊厭新

我和太太去年結婚，一直都是租住荃灣區的一個兩房單位，見樓價不斷上升，銀紙又不斷貶值，我們都想在有能力供樓的時候買一個自住單位，讓生活安定下來，也可以開始我們生兒育女的計劃。

我們可以負擔的樓價約400萬元，最近睇過很多新樓盤，只能買開放式單位，值得買嗎？還是再等一會？

讀者譚先生

文：1% Anthony為甚麼一定要買新樓呢？因為你真的有自用需要，以你的預算，筆者建議是首選市區的二手單幢或細屋苑；其次是新界區的熱門屋苑，最後才考慮買新樓。

筆者明白年青人買樓當然是喜歡買新樓，尤其是過去半年，各大新樓盤積極搶灘，推出不同的折扣、按揭優惠；加上傳媒鋪天蓋地的報道，心都跳到新樓盤去。

然而，必須考慮個人的實際需要，半年前發展商低價促銷，很多新盤都是貼近二手價，甚至低於二手盤開價，選擇比較多。400萬元的預算，有機會可以買到一些新界區的新盤一房單位。

今時不同往日，發展商開價愈來愈進取，市區的選擇當然少之又少，就算跑到新界，例如最近屯門和馬鞍山新盤，400萬元亦只能買到約200平方呎的開放式單位，還抵買嗎？

讀者夫婦兩人是否真的夠住？還說計劃有小朋友？三個人怎麼可能夠住呢？還要計算兩年樓花期，這兩年讀者打算住那裏？租樓住嗎？即供要開始供樓，又要租樓，能負擔嗎？為甚麼一定要買新樓？

二手市場同樣400萬元預算，選擇就多很多，很多熱門的大型屋苑，如河畔花園大部分細則單位，400萬元以下都有交易。又例如沙田第一城的細則單位，450萬元以下也有不少，都是年青人追捧的物業類型，可以間兩間房，雖然面積不大，但最少比買一個開放式單位實際吧。

然而，這些熱門的大屋苑現在樓價也不便宜。例如最近有河畔花園一個逾240平方呎的單位，竟然賣到近400萬元，實用呎價竟逾16,000元，同區新樓盤的呎價還要高，是否抵買？

類似的單位，市值租金約只有10,000元，回報3厘，還要追入嗎？去年樓市高峰期的時候，新界區二、三線地段的熱門屋苑，都炒到接近這個價錢；今年初樓價大跌，同類單位一度跌破300萬元，跌足100萬元，高價追入當炒屋苑，就要有心理準備。

有自用需要，希望又住又賺，可以考慮市區小屋苑或單幢樓。之前筆者亦有文章分析過，市區單幢樓比新界屋苑還要平。是的，你沒有聽錯，市區平過新界！

市區的小屋苑、單幢樓，由於業主放盤比較少，成交不多，很多時候銀行估價未能追上，因此業主開價亦不會太進取。以同樣250至280呎的細單位為例，亦可以間兩間房，呎價約13,000元，總價340萬至360萬元有交易，明顯平10%以上！市值租金約11,000至12,000元，回報高達4厘，進可攻退可守。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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