43歲月入15萬元人仔 擁1,400萬元現金 仍擔心買不到樓 | 理財個案 | 理財解碼
撰文：諗sir ｜ 圖片：網上圖片
諗sir：
本人43歲，月入15萬元人民幣，扣除每月開支和國內入息稅（頗重），每月可儲蓄約80,000港元。家庭背景簡單，太太為家庭主婦，還有一兒子。
2008年本人被公司調任到內地工作和居住，太太兒子一起前往，公司提供內地住房至今。
2010年由於租客麻煩，做錯決定把海逸豪園兩房單位以473萬元賣掉，獲利僅80萬元，後悔莫及，自此成為無殼蝸牛。
可幸2006年以44萬元買入青衣灝景灣車位（現市值約200萬）放租，過去12年租金已蓋過購買成本（每月實收4,000元），車位計劃繼續持有。
無負債，現有約1,400萬元現金和約200萬元債券收息基金，現金利息回報僅1至2厘，基金回報約4厘。這筆錢是我們所有積蓄，打算作更好回報的投資或買樓用。
去年開始，太太和本人一直想在港置業，準備未來10年退休後回港自住。可惜樓價持續上升，心儀三房單位愈來愈貴，又愈來愈細。
人到中年，有感錯過了之前10年穩定薪金收入帶來借貸力的黃金機會。現望有心不怕遲，請諗Sir指教，期望改變下半生，獲得財富自由，退休後與家人安居樂業。
現時只想有天退休回港後能有瓦遮頭，不求奢侈生活，但也不想漂泊二十年後，只能用積蓄買回曾經擁有的海逸豪園兩房單位，或者在那個青衣車位露營。
讀者Joe
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【理財個案】飄泊20年 不想回到原點
一個北上的奮鬥故事，換來是工資大增也敵不過港樓上升，今時的海逸豪園比讀者當時賣走貴近600萬元，真是打工賺埋都不夠買回原本間樓。
「無負債」一詞聽落是優點，惟在讀者身上就屬缺點。負債如有經計算，就當遇上金融風暴，亦大多可安然無恙，利用負債反成不少人致富之決定點。
由於讀者不在香港，如果在香港買樓，租客有事想找他都難。如此不如開個直債加房地產信託業金（REIT）加債基的投資組合。
2018年先買直債入手，另些少債基試一試水溫，收回半年利息，覺得穩當才加碼。
債基無論買多或少，派息及槓桿後效果大致一樣，故可以慢慢添上去。
其中，利豐（00494）直債年回報有7厘，明白利豐近年負面消息不絕，買其股票真的很慘情，債券有定期債及永續債之分，不少選項提供到期保本的特色，在此前設下同學學好買債風險管理後入市，總比在股市磋跎歲月的好。
不少香港或外地之銀行債都有選擇，大華銀行與瑞信都有5至6厘選擇，而不少香港本地銀行都有發債。
不少人認為息低的債「無乜肉食」，但留意息低的債不少由高評級的機構發出，而銀行肯為此提供高槓桿，所以利息高不表示好，息低亦可變回息高，讀者要明其原理。
至於債基為過千隻直債所組成的組合，免除單一公司例閉而影響基金之價格及派息。
與直債不同的是債基不保本，故讀者可抽200萬元買直債收8至10厘一年，而債基可行套餐B收15至18厘。
如此直債之200萬元每年派息16萬元，債基每年派30萬元。9月買入，10月就知派息準不準了。
讀者從手頭的1,400萬元當中拿400萬元來測試債基+直債是否適合自己，一年收住46萬元息，一年後再看看到時市況，決定加碼在債基、REIT或買樓未遲。
至於有人問諗sir，何解由2018年初已講過睇REIT跌，但就沒有在2018年初就睇樓跌呢？
主因是REIT在香港零售銀行層面不提供槓桿，所以100萬元買REIT收3至4厘，而100萬元做定期都有2至2.5厘，當然唔博放棄REIT。因此領展房產基金（00823）2018年上半年唔係點升，跑輸大市。
至於買樓不只考慮租務回報，更要考慮有低息及長年期融資（按揭）方案提供。
就當500萬元樓，每月收租15,000元而供樓開支16,000元，業主因低息而月月可在供按揭去清還大部分本金，即16,000元中有11,000元是清本的，那槓桿後之回報
是一年有負1,000元現金流，但本金按月少11,000元，來回仍是儲到10,000元在樓，這是樓同REIT之分別。
明白加息會令清本金之數字降低（因供息部分多了），惟加息多因經濟向上，租金亦可以加。
所以加息除非很急，或實際息率（名義息率減去通脹）升至較高水平，否則住在香港的人，買樓收租仍是穩當及長遠見效之法。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
