All in劏房、瘋狂炒股？ 四招練成全職收租師 最高境界：月尾收租無限Loop！
撰文：經一編輯部｜ 圖片：unsplash、連登討論區
網民：「究竟全職收租生活係點樣？」
「每朝瞓到自然醒」、「食完個Lunch就揸車去High tea」，可能係大家夢寐以求的最高收租境界。
有醉心投資的網民認為，在拆息低企的利好環境下，現時供樓比以往更加慳息。
事實證明，經歷過去多次金融衝擊，香港人對「磚頭」的信心和抗跌力有增無減，各施各法賺取理想租金收入，盡早退休享受人生。
日前，有網民在網上討論區發起一個引人深思的提問：「究竟全職收租嘅生活係點樣？」
樓主認為，只要手持足夠物業，便可盡快成為全職收租業主，每天過著無憂無慮的退休生活，又引證以往實例，證明收租投資「今時今日睇都係人生贏家」。
包租公＝人生贏家？
即使活在現實，樓主仍不禁在帖文中幻想，自己理想的全職退休生活：
- 瞓到10點去食早餐，睇吓股票新聞
- 得閒揸車去行山
- 行完山返會所游水，食個Lunch
- 再揸車去買餸或者餐廳訂檯食飯
- 夜晚返屋企睇電視、瞓教
「每日起身慢慢食早餐，睇住旁邊啲西裝友趕頭趕命，自己懶懶行飲杯奶茶。」
退休收租最高境界：每日無所事事
樓主的收租願景，引起不少擁有共同夢想的網民回應，分析全職「包租公」不外乎「舊樓業主係70、80年代買落，揸足幾十年」，而你想像的收租生活又是如何：
- 我日日去圖書館打躉
- 夜晚美股，真係得個賭字
- 日日諗點將租金再投資
- 以前個客全職搞劏房，每日忙收租、換水電錶
- 得閒做上稅務課程，睇下點可以交少啲稅
「工作關係識個人三十頭，做炒股，跟住買樓收租退埋休，成日見佢中環啲商場行嚟行去，無所事事咁。」
收租賺錢四式
每個業主想賺取更高的租金回報，除了物色受歡迎的潛力物業，亦要學懂按揭開支，計算長期利潤，才算一個稱職、專業的「收租佬」：
1） 針對客源搵筍盤
最大路的租盤，大多數來自鐵路沿線屋苑，既吸引上班族租住，部分大型藍籌屋苑擁有完善管理和生活硬件，對家庭租客有更大吸引力。
至於市區單幢樓和小型屋苑，由於居住密度較低，提供較高的私隱度，因而吸引不少外籍租客入住，部分租客亦會追求附帶天台或露台的單位，這類單位叫能力亦可看高一線。
另外，一般有小朋友或飼養寵物的租客，對新界村屋或可養寵物的屋苑需求甚大，他們傾向尋找優質校網、戶型較大或連地下花園的單位，是市場上的潛力客源之一。
不得不提，只要揀選具升值潛力的地區或屋苑，日後放售時便有機會賺取更多的樓價升值利潤。
「物業愈接近逞要商業區，愈容易吸引實力派租客和外籍人士，每月收租亦較穩定。部分大單位亦可以考慮分租，進一步提升租金回報。」
2）按揭成數限制多 宜預留資金
目前，金管局規定，價值1,000萬的收租物業的最高按揭成數只有5成，亦不能申請按揭保險，令打算買中高價物業的業主需預備更多首期資金。
坊間亦有建議揀選較高現金回贈的按揭計劃，從而抵銷律師費、代理佣金等開支，為自己額外置業時保留更多資金流動性。
3）通過銀行壓力測試
相比自住用途的按揭申請，普遍銀行對買樓收租的買家的壓力測試會較為嚴格，這部分較考驗業主的負擔能力。
特別是供款與入息比率（DTI），規定每月供款不可高於入息4成。在現時壓力測試下，有關供款更不可多於入息的5成。
4）計算收租回報
要成為專業收租業主，當然要避免做蝕本生意。第一步，計算最基本的預期租金回報率時，參考以下計算方式：「月租X 12個月／樓價」。
準備收租大計前，宜列明各項物業投資成本，常見買樓收租常見包括：
- 總按揭開支（本金＋利息）
- 律師費
- 查冊費
- 印花稅
- 代理佣金（約樓價 1%）
- 按揭保費
若想進一步得出收租物業的淨租金回報，便需要扣除買樓時的印花稅、代理佣金、裝修費、釐印費、管理費及差餉等雜費開支，才能如計算更準確的淨租金回報。
「淨租金回報率 = 全年租金回報／買樓總開支 x 100%」
提提大家，一般自住業主可選用按揭保險，以提高按揭成數購入單位；然而，該單位作為出租用途，銀行很大可能要求業主退出按揭保險計劃，才能夠合法出租單位。
