內地人為何不選中山樓 3個因素 揀筍盤地區  | 經一專欄 | 內地樓市2019

內地人為何不選中山樓 3個因素 揀筍盤地區 | 經一專欄 | 內地樓市2019

【中山樓・經一專欄】Anthony Sir你好,看見你們這幾年在大陸樓投資也不少,我都有興趣想了解多啲,身邊的親戚朋友都叫我去睇中山,好似好熱門,但發現你們很少提到,為甚麼呢?

撰文:1%Anthony|圖片:新傳媒資料室、unsplash

回覆讀者來信

是的,跟坊間不同,筆者確實比較少提到中山…我們不是地產代理,只是一班喜歡買樓的投資者,是一個投資教學機構,無論撰文分享,還是實際買賣,都是從投資者的角度出發,覺得抵買就買,覺得唔抵買就唔買,花的是自己荷包的錢,沒想過為發展商推盤。筆者的原則是…只有自己都覺得值,都會買的,才跟學員及戰友分享,所以跟坊間內容不同,敬請見諒。

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【中山樓・經一專欄】圖片: unsplash

是的,我們近年甚少買中山,因為覺得最佳時機已過…有些戰友早著先機,早幾年買入,恭喜!近年確實升得好勁!然而到了今天,筆者與導師前輩見到的是,炒得太高,溢價太高,暫時看不到水位。平日除了收到很多代理報盤,也有發展商的同事直接找我們合作,然

而詳細考察及分析之後,我們還是放棄了。

以往中山是大灣區內樓價低潌地,記得2015年,我們大舉進軍珠海的時候,普遍樓價只是每平方米5、6千元,後來深中通道落實,深圳人搶先掃貨,短短幾年間新樓樓價已經炒到逾每平方米2萬元,這個時候香港才熱起來。醒目的學員、投資者,早在幾年前樓價還在1萬元左右就已經買了,現在才追入?

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【中山樓・經一專欄】圖片: unsplash

是否值得追入,最主要看深中通道的影響有多大…

是的,中山通道是繼港珠澳大橋之後,又一項國家級的大型建設,是“隧、島、橋”集群工程,深中通道全長24公里,將會繼虎門大橋之後,另一個連接珠江東、西岸的重要通道,從中山快速直達深圳由以往2小時縮減為30分鐘。

知道了…好利害!

重點是…影響有多大呢?

先聽聽代理怎麼說…

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【中山樓・經一專欄】圖片: unsplash

由於交通方便了很多,所以很多深圳工作的人會搬到中山居住,現在深圳的樓價貴得驚人,西部靠近前海、寶巿一帶,新樓動輒每平方米逾10萬元,現時中山的樓價只是深圳的1/5,所以有很大的升值潛力,只是一橋之隔而已,將來最少都每平方米4、5萬啦!投資者不是聽完就嘩嘩嘩,而是要計數…

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【中山樓・經一專欄】圖片: unsplash

問題一:有幾多深圳人真的會搬過去中山住?相信一定會有深圳人搬過去的,但數量有幾多?10萬?20萬?100萬?是否想像中那麼多呢?是否會令中山再炒高一倍呢?舉例說,現在港珠澳大橋已通車,有幾多香港人、深圳人搬過去呢?

問題二:當部份深圳人搬過去住,價錢應該是幾多呢?那就要代入深圳人的角度去想,他們面對的問題是深圳樓價太高,要到週邊的城市居住,深圳週邊的城市包括有北面的東莞、東面的惠州、西面的中山及南沙,深中通道通車後,幾個地區的車程差不多,現時東莞每平方米2萬多,惠州1萬多,南沙2萬多,中山2萬多,如果中山升到5萬,點解唔去東莞、惠州呢?可以預期,即使通車後深圳人進駐,價錢都不會

偏離2萬多的水平太遠,亦即是說今天的價錢,已接近深中通道通車後的價錢,有水位嗎?

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【中山樓・經一專欄】圖片: unsplash

問題三:即使真的升到4、5萬,只是一倍,回報高嗎?以上的問題,相信很多中山粉絲會看比較樂觀,然而,即使以最樂觀的情況計算,真的升到4、5萬,只是一倍而已。在大陸仍然有很多城市正在發展中,而且基數低得多,要翻一倍很容易,例如筆者去年買的惠州樓,每平方米1.3萬而已,升到2.6萬已經一倍,那個容易呢?今年我們發掘到大灣區另一個交通很方便的地方,每平方米才7、8千,升到1.5萬已經

一倍,那個容易呢?

近年見身邊的代理,個個都推中山,更令筆者憂慮…大陸人購買力強勁,如果真係咁正,點解要在香港力推呢?經過甶覆計算,我們放棄在現價買中山。當然不同人有不同睇法,有不同投資決定,歡迎交流。

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【中山樓・經一專欄】圖片: unsplash

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