樓市炒家「白旋風」陳清白教路  「依家孤注一擲買樓係有病」|樓市點睇

樓市炒家「白旋風」陳清白教路 「依家孤注一擲買樓係有病」|樓市點睇

【樓市.自住樓・樓市點睇】一生三宅概念大受吹捧,港人對樓的需求更瘋狂,很多人扭盡六壬以達成願望。然而,鄒廣榮並不鼓勵以樓作為短期炒賣的投資工具,為此賣出自住樓更是暗藏危機。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室、unsplash

自住樓打死不賣

現有一自住物業並有意趁高位賣樓的讀者們可要注意,慎防賣樓後「買唔返」的風險。沒錯,這是老生常談,而且市場上亦有不少傳授借自住樓來買更多「磚頭」的財技和教學,成功例子亦不少。但若從投資角度出發,鄒廣榮認為炒樓的成本及所需承擔風險遠高市場上其他的投資工具。

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現有一自住物業並有意趁高位賣樓的讀者們可要注意,慎防賣樓後「買唔返」的風險。圖片:新傳媒資料室

他坦言,現在物業買賣的交易費用較以前年代高得多,最直接也是必須付的就是不同的印花稅,包括雙倍印花稅 (DSD)、買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD), 非首置人士要付雙倍印花稅。

雖然可以靠轉名回復首置身分以減低應付印花稅,但也只是避到部分,剩下印花稅還是要付的。「出出入入蝕好多」。除印花稅之外,鄒廣榮認為還要考慮買樓牽涉到的其他成本:搬屋費、裝修費、律師費、睇樓所花的時間成本等。

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雖然可以靠轉名回復首置身分以減低應付印花稅,但也只是避到部分,剩下印花稅還是要付的。圖片:unsplash

短炒樓市無著數

如此一來,「樓價起碼要升10%才叫打和,頭10%都冇賺過,多過一層樓更加不止。」這時就要問自己:計埋落去值得出出入入嗎?

鄒廣榮指現在很多投資工具,其交易費平過買樓投資很多,而樓市其賓不適宜短線買賣。他又道,其實沒有所謂最佳的入市時機,尤其處於一段短時間內,「timing不太重要。」最重要是能否負擔得起以及喜歡該單位與否。建議有意上車人士不要捕捉短期上落買低位,「啱用最緊要」。

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現在很多投資工具的交易費平過買樓投資很多,而樓市其賓不適宜短線買賣。圖片:新傳媒資料室

加上現時利息低,租金支出與供樓其實差不多。雖然近日港息上調至高於美息水平,惟按揭利率亦僅2厘多,對比租屋物業的租金亦約2厘,租與買差不多。之不過買樓就可於期時將成本鎖定,並對沖將來樓價的升幅。

最近香港經濟增長有些受阻,實體經濟不太好,令租金升幅受阻。惟在未來十年土地供應不足,人口又不斷增長,去到2043年將達822萬高峰。基本上租金會一路升上去,租戶無可避免被加租。「假設填海計劃落實晒,就有可能(解決土地問題),但對短期可以落實不樂觀,可能是10年、20年後的事。」假設不管樓價上落,建議已有足夠首期的人士,不妨入市。

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現時利息低,租金支出與供樓其實差不多。圖片:新傳媒資料室

陳清白:孤注一擲買樓係有病

資深樓市投資者陳清白,有「白旋風」這個外號。因為當時陳清白對各個樓盤單位坐向瞭如指掌。當有經紀洽商放售之時,不用睇樓就可以立即作出買樓的決定。上半年樓市結構醞釀巨變,供應增加憧憬變成供應增加夢碎,大多數分析指樓價向好。

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陳清白笑言:「如果閣下父親為李嘉誠,多多樓都唔怕買。如果得一注本錢都要在現價買樓,係唔係有病?」圖片:新傳媒資料室

不過,陳清白認為政治問題加上經濟欠佳兼零售數據差,反問樓價何以上升?供應不足「搵來講」,因為當樓價下跌時供應量大增。2000年至2003年期間,大量住宅單位放售也無人要,賣家愈減價買家竟愈縮沙,也是陳清白當年的親身經驗。陳清白笑言:「如果閣下父親為李嘉誠,多多樓都唔怕買。如果得一注本錢都要在現價買樓,係唔係有病?」

不過,陳清白認為只是有一個情況可以考慮買樓。樓價較高位跌25%,用家可以勉強考慮入市。事實上,去年下旬至今年初,樓價也一度跌十多個百分點。惟現時投資樓市值博率欠奉。如果投資新樓的租金回報率僅得1%,隨時被管理費及差餉所蠶食。因為現時新樓管理費動輒每呎數元。