專訪美聯老闆黃建業 8大股市樓市預測「移民都未必會出售老巢」|理財解碼

專訪美聯老闆黃建業 8大股市樓市預測「移民都未必會出售老巢」|理財解碼

【8大股市樓市預測・理財解碼】十多前美國聯邦儲備局推出量化寬鬆政策(QE),其他國家的中央銀行也加入量寬行列。自此以後香港樓價猶如脫疆野馬般只升不跌。正值剛剛踏入下半年,今期《經濟一週》「封面故事」邀得美聯集團(01200)主席黃建業教路,再為讀者分享個人最新股、樓預言。不論樓市用家及投資者,聽過黃建業的分析必定大有裨益。黃建業補充,「習特會」後短期內樓市處於蜜月期,為「上車」最佳時機。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

專訪美聯老闆黃建業 8大股市樓市預測

去年1月初美聯黃建業接受「封面故事」訪問,當時作出多個樓市預測,大部分預測先後兌現。今次訪問他再接再厲預測樓市下半年走向,為樓市用家及投資者再度引路導航。當時黃建業預測整體樓價上升10%,然後全年樓價走勢是先升後放緩。

三個月蜜月期 最佳上車機會

回顧去年美聯樓價指數走勢,也是呈先升後回的走勢。去年該指數最高升至176.54點,較前年底累升最多12.4%。 之後該指數轉升為跌,一度較年內高位累跌8.8%。由是觀之,去年樓價走勢與黃建業預測極為相似。

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資金不走 息口不加 樓市不死

去年另一個預測是全年樓市成交達7,500億元,翻查土地註冊處資料,去年整體物業註冊金額達7,414億元,竟然和黃建業的預測相差不足86億元。當時他亦有預測美息將會上調三至四次。結果去年3月、6月、9月及12月美國聯邦儲備局先後加息四次,又再一矢中的。

今次黃建業再度作出八個全新股樓預言前,語重深長指出:「資金不走,息口不加,樓市不死。」率先為年內餘下時間樓市定調。 黃建業預測年內樓價在高位橫行,平穩向好難大跌(見表一)。今年3月份樓市出現報復式反彈; 早前「習特會」舉行前後,中美貿易爭拗有所降溫,又再刺激樓市用家大舉入市。

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黃建業指出,近週「樓仔」成交急升,見諸於6月底至7月初的週末一手成交倍升至700伙,為剛性需求入市所帶動。其實,每次推出居屋均「爭崩頭」,顯示住屋需求強勁。他引述數據指,每年都有約50,000對新婚夫婦;加上優才計劃輸入人才及單程證計劃下的新來港人士,齊齊拉動住宅需求。

另一邊廂,「明日大嶼願景」發展步伐放緩,不利增加土地供應。「明日大嶼願景」將可增加1,000公頃土地,相當於5.8個粉嶺高爾夫球場的平面面積。政府又將公私營房屋比例由六四比變成七三比,進一步限制私樓的供應。

三個方向覓筍盤 「習特會」達成中美重啟貿易談判的共識,故中美關係進入短暫蜜月期,未來三個月亦是樓市蜜月期,故第三季為樓市用家入市最佳機會。因為空置稅逼使發展商賣樓,發展商也要賣樓交業績。再者,後市不明朗,發展商把握市況轉好機會賣樓。故發展商不會講加價。

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黃建業指出過去12個月出現兩次入市時機,第一次為去年12月;第二次今年5月、6月,當時有業主驚到劈價15%。 「業主驚驚下又唔驚,不過如果有自住需求,未來的日子還是有機會執到筍盤」。黃建業教路樓市用家可以專吼有出貨壓力的發展商,其開售新盤隨時為執平貨的機會。

上週被稱為「龍床盤」的屯門單幢式住宅菁雋突然劈價37%,首度推出面積僅128呎單位,入場費為174萬元,為全港售價最平新盤。 本週該盤截飛,累收12,000張支票,超購34倍。 該盤由佳源國際控股(02768)及「舖王」鄧成波持有。原來近日佳源要約交換未償還2020年到期、票息12厘的優先票據,顯示發展商融資成本高,難怪新盤有下調售價壓力。

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圖片:unsplash

另一個筍盤來源為高淨資產值人士,他們可能因應近日香港發生的政治事件將投資組合重新洗牌。「近日香港發生的政治事件,提醒部分高淨資產值人士重新進行資產配置,將處於香港的資產轉移至新加坡、澳洲或英國。」

「例如在新加坡開戶口,以寄存個人持有的股票及債券資產。又或者有為數不少的老牌家族(old money)前往英國買入整幢物業。」 黃建業補充,由於近年太多資金湧入英國,今年開始針對非該國居民買賣的商業物業都要徵收資產增值稅,無疑會影響投資回報。

移民再成城中熱話 去年有7,600人移民

去年有7,600人移民(見圖一), 惟近日移民再成城中熱話,黃建業笑言:「現時人們好醒,移民都未必會出售老巢。即使賣也可能將持有幾層物業出售其中一間,因為之前領過嘢,驚賣樓買唔番。」 況且,申請移民需時,有意移民的業主不會劈價急售。不過,樓市用家仍有機會以平三數個百分點購入有意移民的業主放盤。

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有別於1989至1997年的移民潮, 因為當時出現恐慌性移民潮,當時部分年份的每年移居外國人數以萬計。 1992年更錄得66,200名港人移民海外的歷史紀錄。黃建業強調, 今次移民潮決不是1989至1997年的翻版,相信業主劈價賣樓移民屬少數例子,對未來樓市走向不會帶來太大壓力。

「現時移民門檻高左唔係話移就移。」移民外國的入場費有所上調,以香港四個熱門移民目的地美國、英國、澳洲及加拿大為例,英國合資格投資移民項目為投資國債,投資金額為200萬英鎊。 而美國投資移民的條件為50萬美元投資於政府指定項目;澳洲則須500萬澳元投資指定項目。

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投資移民加拿大門檻高

加拿大的投資移民條件為投資價值120萬加元的基金。黃建業早年移民加拿大,曾成立移民基金,甚至去過太平洋島國瓦努阿圖考察。他笑言:「肯定很多人都未去過。我還專誠去過另一個太平洋島國斐濟考察,因為我早年曾成立移民基金。」

政治事件對樓價影響較低 提及近日政治風波對樓市後市走向的影響,黃建業指出,政治事件不會影響樓價走向長遠趨勢。 「咁多年來都是經濟事件影響樓價。」 參考美聯提供的數據,政治事件導致的樓價下跌幅度較少。例如2014年出現的佔領中環運動,期間美聯樓價指數僅跌4.5%。

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雖然中英談判期間樓價下跌逾40%,惟整體跌幅仍然低於金融風暴觸發樓價下跌70%這個紀錄(見圖二)。 然而,黃建業擔心近日的政治事件利淡香港經濟。 「出現政治事件後,香港經濟增長肯定進一步放緩,旅遊業、飲食業會出現收縮。海外生意人要前來中國做生意,會跳過香港直飛深圳及廣州,參與當地的展覽會。」

黃建業擔心,政治事件會令到遊客不敢來香港消費。去年香港經濟增長為3%,而今年預測經濟增長收縮至不足2%。 相反,去年深圳經濟增長為7.5%,香港勢被比下去。 當香港樓價已經升至全球最貴,黃建業坦言暫時看不到有任何因素支持香港樓價在年內進一步大升。除非香港經濟增長再次和深圳看齊,又另作別論。

不過,香港銀行體系仍然雲集大量資金,可以支持樓價下半年在高位牛皮,惟未能突破今年年內高位。 置業為人生最重要決定之一,移民海外也不遑多讓,當中涉及賣樓及職業生涯規劃等多個問題。下文繼續由黃建業現身說法,分享他當年移民加拿大的心路歷程。

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點評三大潛力區 東九龍勢跑贏西九龍

美聯黃建業分享完移民要注意的事項後,言歸正傳點評香港三大潛力區的投資價值。長遠可以看好東九龍及啟德區、大埔白石角區和屯門及洪水橋區。以往西九龍有不同的基建帶動,故在過去一段時間西九龍樓價表現普遍較東九龍為佳。不過,風水輪流轉,黃建業相信東九龍物業將會反過跑贏西九龍物業。

因為啟德發展區打造酒店、寫字樓項目,當區將會形成新一代的豪宅區。 眾所周知,中環一直是香港的核心商業區,愈接近中環的地價及樓價愈貴,寫字樓租金不斷上升。 近年多個商業區域興起,例如九龍站、九龍東等,令大量商廈湧入,政府也致力將九龍東打造成第二個核心商業區(CBD2),推動「起動九龍東」計劃,不少金融機構都遷至該區,例如花旗、 渣打、 宏利、AXA等。 在政府「起動九龍東」計劃中,最核心的發展區域當屬「啟德發展區」。

發展商爭相於啟德投地,2017年南豐以約246億投得啟德區商業用地,成為香港商業地王。 此外,啟德區成為住宅土地供應的主要來源之一,過去四幅住宅地均過百億成交,去年一幅更榮登香港地王。

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啟德成豪宅區

配套設施方面,現時啟德體育園及多間星級臨海酒店等陸續興建,為該區增添不少活力及注入多元發展。另外,啟德區更坐擁頂級名牌學校。 再者,最大賣點連接油麻地以及啟德發展區的「中九龍幹線」,連接西九龍的油麻地交匯處與東九龍的啟德發展區和九龍灣道路網,成為貫通九龍中部的幹道(見圖三)。

近年來,政府重點規劃該區,房地產開發商也逐步把啟德打造成中高端住宅社區。 可見,啟德將會是繼九龍站後的一個全新豪宅區,是未來九龍區自住和投資的重點之一。 除了九龍地區有發展潛力外,新界的發展潛力也不容忽視。近年大埔區內出現新興住宅地段-白石角,白石角座落吐露港海旁,毗鄰白石角海濱長廊,也是科學園所在之地。

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科學園更吸引了多家科技公司以及科研人才至該區。 為配合大灣區發展策略網要際創新科技中心的角色,特區政府更致力推動創新及科技發展,早於18/19年財政預算案宣布預留500億元支援創新科技發展,當中100億元用於科學園,以加強園內科研設施及支援。

在創科效應支持下,有利香港創科發展的同時,會再次吸引大量人才來港工作,相信毗鄰科學園的白石角住宅市場可以受惠。

看好洪水橋

樓宇與交通網絡密不可分,交通發達自然會促使該地區發展。 以往屯門區被垢病位置偏遠,但區內連接內地口岸的大型基建落成,其樓價升值潛力逐步顯現。 隨屯門至赤鱲角北面連接路即將落成,進一步改善來往機場與市區的道路網,屆時屯門前往機場及港珠澳大橋行車時間只要十多分鐘,並有助推動重新發展內河碼頭,為以重工業用途為主的屯門沿海地帶作重新規劃。

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另外,該區也將成為香港往返珠海及澳門的第一個落腳點,進一步鞏固屯門作為區域交通樞紐的地位。 綜合上述因素,相信會利好屯門區商舖,甚至區內住宅物業發展。 自港珠澳大橋通車後,大批內地旅客湧到東涌一帶消費。但東涌區域較細,且消費點不多,反觀屯門區內的購物配套遠較東涌為多。

黃建業指出,內地遊客可經港珠澳大橋到達香港後,經屯門至赤鱲角背面連接路前往屯門及元朗等新界西北區消費,其後再經「西部通道」回到內地(見圖四)。

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另外,洪水橋新發展區與天水圍、屯門和元朗緊密聯繫,將成為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」,提供大量工商業樓面供應。 新發展區連接策略性運輸基建,包括港深西部公路、港珠澳大橋、興建中的屯門至赤鱲角連接路、以及擬議屯門西繞道。

再者,該區鄰近深圳,並與大嶼山的新發展樞紐和大珠三角地區連接。 相比起將軍澳和西九龍等已經進入成熟期的發展地區,屯門洪水橋仍然較新,而且有不少新盤,潛力較大。 新發展區將容納21.8萬人,當中包括新增人口約17.6萬人。

另外,該區將提供大量空間作辦公室、零售、酒店及特殊工業等經濟用途,創造約150,000個就業機會,為洪水橋,以及天水圍、屯門和元朗的居民提供就近的工作機會,減少跨區就業人口。

愈來愈多人選擇投資物業,發展完善地區的物業價格高企,升值潛力較受局限;相反,一些發展潛力大,預計將會升值的地區確實值得投資者研究,再作投資。

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看好上車盤及豪宅 車位投資有泡沫

樓價屢創新高,黃建業不忘分析各類物業的投資價值。過去一段時間車位投資備受追捧,惟他相信車位價格已經見頂,投資者要小心箇中泡沫。然而,上車盤及超級豪宅仍可看高一線。除以地區作劃分外,物業市場可以根據不同類型物業分析。

先講上車盤,黃建業指出,政府設定的公私營房屋比例為七三比,導致私樓供應不足;再者,剛性需求強勁,每年新婚夫婦達50,000對,故住屋需求甚大。 黃建業強調現時有些內地人士透過優才計劃來港工作,單計上年已經有60,000多人,而且他們都是大學生,上流能力強、知識高及收入高。

他們甚至得到僱主器重,居住於由僱主提供的單位,令上車盤求過於供的情況重進一步惡化。 根據差餉物業估價署的分類,面積為40平方米或以下的A類單位,可以視為典型的上車盤。今年5月份A類單位在港島區、九龍及新界的售價分別高見766萬、648萬及593萬元,較一年前上升5.6%、6.4%及5%。 上車盤樓價升幅跑贏大部分面積介乎40至69.9平方米的B類單位,可見上車盤出現求過於供情況。

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超級豪宅有錢也買不到

另一方面,黃建業認為超級豪宅需求很大。豪宅多數在最好的地段,即使有錢亦未必可以買到。 淺水灣沿岸一帶的分層住宅屬有錢也買不到的超級豪宅地段。黃建業憶述曾買入南山別墅,住客非富則貴,德高望重。這些超級豪宅往往由實力雄厚的老牌家族持有,他們持貨力強,故鮮有放盤。

黃建業坦言這個單位的原業主仙遊後,後人才將之出售;否則,他也無緣買入單位。由於淺水灣分層住宅放盤罕有,即使在2003年樓市處於低位入市,黃建業也要多付100萬元才能奪得心頭好。 渣甸山屬另一個超級豪宅地段; 位於山頂的金馬倫山道的豪宅,信和置業(00083)主席黃志祥也在此居住,也屬有錢也買不到的超級豪宅。

參考美聯物業提供的數據,全港洋房數目為19,000幢,相當於全港私樓數量約1.6%(見表二)。 即使計及D類及E類的大單位, 即實用面積達100平方米或以上單位,涉及單位數目不超過10萬伙,約佔全港私樓單位數目約8%。 黃建業坦言看好超級豪宅市場,尤其是單幢式洋房的投資價值。

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除供應短缺外,內地富豪及高級管理層也鍾情本地超級豪宅。好像中國恒大(03333)夏海鈞斥資1.56億元買入柏傲山複式單位。 過往全幢商廈多數由內地財團收購,因為後者希望在維多利亞港沿岸覓得全幢商廈作為總部;加上手頭資金充裕,故比較容易作出買入的決定。

例如2017年內房綠景中國地產(00095)以90億元買入觀塘8 Bay East全幢商廈;2018年內地財團恒力隆以150億元接手太古城中心第三及第四期寫字樓等。 然而,近年商廈成交情況出現變化,黃建業指出,商廈買家入市速度明顯減慢,因中央去槓桿政策收緊內地銀根及加強外匯管制,令中資在香港收購物業步伐放緩。

他續指,以往中資公司都集中在中環或上環商廈,如招商局大廈特別獲中資金融機構垂青。因此此區的商廈空置率低;加上為了方便生意來往,中資客人都會選擇買入一至兩層商廈,導致商廈單位放盤不久,馬上獲得吸納。 但是受上述政策管制影響,導致招商局大廈、中環中心等變得難以賣出,他預料下半年發展仍是平穩。

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車位價格見頂

除商廈外,商舖也是物業投資者的心頭好。黃建業認為,現時專做遊客生意的商舖的舖租已經累跌60%至70%,相信已經跌至接近底部。 民生鋪位租金表現稍為理想,租金維持現狀或上落10%左右,但因經濟和社會氣氛仍不明朗,加上網上購物影響,導致很多邊緣舖位難以租出。

車位也是投資者或用家積極吸納對象。 月初有人以「天價」630萬元購入中環中心車位,成交價創全港車位新高,令全城嘩然。 即使車位市場創新高,但仍有些投資者認為,投資車位比投資住宅容易,一來不用裝修;二來容易管理。但如果以投資角度來說,車位同樣需要支付管理費、差餉及地租,除非該區嚴重車位不足,或週邊沒有任何供應;否則,七除八扣下息率隨時只得2厘,甚至更低。

黃建業指,香港目前有逾77萬輛車,惟車位總數為75萬個車位數目明顯不足,但車位價格炒到這個新高後,投資者已沒有「水位」,明顯例子是領展房地產基金(00823)旗下部分車位也難以租出,倒不如趁高沽出。 由此可見車位已差不多見頂,泡沫已出現,投資者不應再用投資角度買入車位,因為存在一定風險。

 

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1967期《經濟一週》於7月13日出版,各大書報攤及便利店有售。

 

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