「龍床盤」屯門菁雋開售日幾乎沽清 市區新界劏房新盤陸續有來|樓市點睇 

「龍床盤」屯門菁雋開售日幾乎沽清 市區新界劏房新盤陸續有來|樓市點睇 

【劏房新盤樓市點睇】近年細單位新盤主導一手樓市,市場焦點「龍床盤」屯門 菁雋 T Plus 早前重推344伙,開售當日幾乎沽清,遺留不少向隅的購買力,今期《經濟一週》細數細單位新盤未來供應,上車客及投資者不愁沒有選擇。

撰文:朗晴 | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

「龍床盤」屯門菁雋超購34倍

事實上,菁雋早前重推,合共收12,000票,超購34倍,成為單幢盤票王,大量有意購買細單位的準買家向隅。同時,差餉物業估價署公布,面積430平方呎以下的細單位樓價於5月創新高,按月升0.8%,較去年8月高位多0.7%。今年以來,細單位樓價累升逾10%。如果有意購買此類單位,未來在市場並不乏選擇,市區及新界皆有供應(見表一)。

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恒基地產重心發展細單位新盤

當中,恒基地產(00012)近年十分積極參與舊樓收購,再重建為新盤細單位,旗下恒地營業(二)部更是銷售此類物業的主力。恒地營業(二)部總經理韓家輝早前表示,集團的重心發展區域大角咀利奧坊系列,暫有七期發展,總地盤面積逾11萬平方呎,樓面面積超過100萬平方呎。利奧坊系列,可謂是細單位的代表樓盤,當中,利奧坊‧凱岸全盤共提供514伙,實用面積介乎171至632平方呎。

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圖片:新傳媒資料室

大角咀利奧坊規模有增無減

最細單位是3樓L室,171平方呎,開放式間隔,較同系第一期 利奧坊•曉岸 最細戶172平方呎,少1平方呎。韓家輝續稱,利奧坊第三期單位類型與第一、二期近似,戶型都是以開放式至兩房單位為主,伙數約500間,計劃明年推出,即是大有機會再次出現不足200平方呎的細單位。

參考最近錄得的二手成交,利嘉閣地產高級聯度董事蔡詠詩表示,利奧坊•曉岸1座低層E室的開放式戶,實用面積約203平方呎,6月以450萬元沽出,折合實用面積呎價約22,167元。原業主於2015年11月,以約357.7萬元購入上述單位,持貨約四年,現轉售賬面獲利約92.3萬元,升幅約26%。即是450萬元,是參考的入場門檻。

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投資收租開放式細單位

如果想投資收租,現時市值租金約12,000元水平。代理表示,利奧坊•曉岸由1座中層開放式戶,實用面積198平方呎,近期以月租12,500元成交,平均呎租63元。至於業主以2016年購入價近400萬元,現可享租金回報率約為3.8厘。

值得一提的是,恒地原先預計利奧坊整個系列將提供約2,000伙,但隨著區內陸續有舊樓併購進行,未來恒地的利奧坊規模只會有增無減,大有機會出現更多期數及提供更多住宅單位。市場人士估計,大有可能繼續以細單位為主,即是未來兩至三年,該類細單位新樓陸續有來。同系尖沙咀德成街項目,將於今年底至明年初推出,相信都是以中小型單位作主導。

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將軍澳石角路項目明年推出

另一方面,在鄰近將軍澳日出康城的澳第85區石角路發展項目,相信亦是一個未來焦點細單位新盤,發展商為九龍建業(00034)。

九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永早前表示,石角路發展項目定於明年推出,提供逾1,500伙,總樓面面積逾40萬方呎,戶型以開放式、一房及兩房單位為主。

翻查資料,該項目已於2017年中完成11.6億元補地價,每平方呎補地價逾2,200元。曾於2016年就項目向城規會申請加建單位,由原先666伙,大增1.28倍至1,518伙,平均每伙約342平方呎(建築面積),較原定平均每伙769平方呎縮減超過一半。楊聰永指,開放式及一房單位面積將不少於200及260平方呎。但隨時有機會細絕同區樓盤。

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參考同區細單位的二手成交,將軍澳SAVANNAH第2A座低層F室,實用面積310平方呎,屬一房間隔,以628萬元沽出,實用呎價20,258元,原業主於2016年5月以391.8萬元買入,剛鬆綁「額外印花稅」(SSD)轉手賬面獲利約236.2萬元,單位升值約60%。

至於租金方面,中原地產副分區營業經理柯勇表示,將軍澳 MONTEREY的6A座高層E室,實用面積373平方呎,屬一房連開放式廚房間隔,6月以17,500元租出,折合實用呎租約47元。業主於4月以793萬元一手買入,料可享約2.6厘租金回報。同時,將軍澳日出康城晉海及晉海II,有機會在下半年入伙,關鍵日期分別是10月底及12月底。代理指現有約50個預租盤,入場盤為實用面積339平方呎的一房戶,月租約16,000元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,「納米樓」現時一定仍然有需求,但需求大的原因是按揭成數被限所致,令希望上車的買家不得不買入細價的「納米盤」。不過,他提醒投資者,當樓價上升,「納米盤」才會跟隨大市漲價;然而,中美貿易戰不明朗,樓價升幅或會收窄,屆時「納米盤」的升勢便成疑。

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圖片:新傳媒資料室

十優港姐麥明詩青睞龍床盤

下半年一手市場首個焦點新盤,一定是剛於週日(7月14日)重推的菁雋,獲十優港姐、藝人麥明詩聯同家人青睞,市傳以逾600萬元連掃三伙。麥明詩早前與家人在菁雋的售樓處現身,據代理消息指,麥氏一家共購入項目三個單位,包括至少兩個實用面積134平方呎的高層開放式單位。

麥明詩接受傳媒訪問時表示,今次主要是幫助在屯門醫院任職的哥哥上車,但詳情不便透露,並稱: 「上車很困難,要一步一步進行,會繼續努力工作。」而麥明詩於2016年出席一個新樓盤宣傳活動時,曾經表示: 「大學生畢業,窮盡一生精力去負債買樓,其實十分悲哀」,並指買樓不一定要買新樓,舊樓只要花多點心思,亦可以成為理想居所。

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開放式單位佔近八成

事實上,由佳源國際控股(02768)與「舖王」鄧成波持有的菁雋,由於項目開放式單位佔近八成,並以實用面積只有128平方呎的開放式戶,面積稍細於車位,為全港最細的上車新盤單位。整個項目共有356伙,其中開放式單位佔276伙。近日重新推出的單位實呎面積介乎128至416平方呎,以最高22%折扣計,折實售價由173.8萬至840.1萬元,入場開放式單位為16樓31室,僅128平方呎,折實售價約173萬元。已屆現樓,買家購買後,短期內可收樓入住。

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圖片:unsplash

至於收租客亦毋須等待太長樓花期即有租金收入,可以近乎即買即放租,而且鄰近有大學,大有可能吸引不少學生租住。參考同區內近期細單位租務成交,屯門時代廣場獲一名學生客以預繳一年租金方式,承租屋苑一房單位。

美聯物業營業經理曾祥聰表示,租出單位為E座低層03室,實用面積約325平方呎,業主叫價約9,500元放租約半個月,吸引學生客以預繳一年租金方式承租,議價後最終以8,800元成交,實用呎租約27.1元。業主於2010年7月,以約160萬元購入上址,現享租金回報約6.6厘。

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