沙士$300萬買樓 市值變$800萬 一拆二收租 游資再博10厘回報|諗Sir|理財個案|經一專欄

沙士$300萬買樓 市值變$800萬 一拆二收租 游資再博10厘回報|諗Sir|理財個案|經一專欄

【沙士・經一專欄諗sir: 本人現年36歲,已婚,育有兩個女兒,全年家庭收入約為80萬元。 現居於沙田私樓單位,沙士後以300餘萬元聯名購入,快將供完,目前市價約800萬元。 資金有約50萬元,另持有市值約30萬元之保險儲蓄。現時目標是想產出現金流,令太太可辭去工作在家照顧小孩。 請問應該賣出或加按自住樓套現,一拆二去一自住另一放租嗎?還是有其他投資工具可實行? 讀者盧先生

撰文:諗sirHomebloggerhk)|圖片:unsplash、新傳媒資料室

讀者:沙士時以$300萬買樓

這個個案很典型,有一間賺錢的樓,受惠樓市升值,想趁勢去贏取往後幾十年的生活質素。 第一步當然是加按樓房,因為人儲錢,遠不及資產膨漲。

香港經濟很受外部因素影響,所以大家只能順勢而為,間樓賺錢就按咗佢先,手握現金才能令往後處理更有彈性。 800萬元樓加按六成,預計得480萬元,月供約18,500元(4.8÷2.59*×10,000),將最多一半投入按揭借貸戶口,即240萬元,等於減走一半利息支出。

沙士 買樓 收租 諗Sir 理財個案 經一專欄
讀者沙士後以300餘萬元聯名購入,快將供完,目前市價約800萬元。 圖片:新傳媒資料室

擔保太太借貸買樓

加按同時可拆走先生名,太太單名持有沙田樓,那先生再買第二間樓,就可免付15%買家印花稅,並享高成數按揭。 太太如入息不夠,如何可單名借到480萬元?

大家明白先生可不落名持有沙田樓,但可擔保太太的借貸,這既不會令先生再買樓要付15%高印花稅,亦可令太太夠能力上會。 另外有些特別情況,例如要拆名的對象不是太太,而是拆名給一個你信任但早年破過產的弟弟,便會明顯有困難,因為對於銀行而言,他的收入不只是「零」,更是負數。

沙士 買樓 收租 諗Sir 理財個案 經一專欄
沙士時買入的單位由太太持有,先生再買第二間樓,可免付15%買家印花稅,享高成數按揭。圖片:新傳媒資料室

搵「人頭」買樓要計數

但好難得才搵到個「人頭」去揸間樓,怎麼辦?可以叫弟弟做Mortgage drawer,成為只參與借錢,但不用計入批貸過程之角色。 至於擔保人(guarantor),則是不落名做業主,但需為貸款負責的人。 拆出名先生可再買樓,由於家庭借貸力為860萬元(〔(80萬÷12)÷10,000×50%×2.59〕,即加按後借貸力已用逾一半。

再買樓假設人工不變下,借盡都只400幾萬元,以沙田一些細屋苑單位做目標還可以,又或等時間,待樓價在500餘萬元都有好嘢買個陣先出手。 留意讀者已有一樓,有條件等,可以睇自己情況,而不是估市升市跌去決定出入市。

沙士 買樓 收租 諗Sir 理財個案 經一專欄
讀者已在沙士時購入一樓,有條件等,可以睇自己情況,而不是估市升市跌去決定出入市。圖片:新傳媒資料庫

等時機再買樓收生

至於如想換大,一拆二後將原居租出,再將按出的資金收息補貼,應夠資金租更大樓房。 留意如物業市值800萬元,先生將一半400萬元市值轉名給太太,要按400萬元打印花稅,但因近親原因不用打15%高稅率。除非人工較低而賣樓可取得10年儲蓄或更多,才應賣樓拎錢放手一博;而讀者應一拆二再等時機再買樓。

沙士 買樓 收租 諗Sir 理財個案 經一專欄
至於如想換大,一拆二後將原居租出,再將按出的資金收息補貼,應夠資金租更大樓房。 圖片:新傳媒資料庫

手上資金可先投入債基收介乎10至18厘年息,如買房地產投資信託基金(REITs),留意買香港的REITs風險因政治事件而增加,加上買本地REITs不提供槓桿下只收3至4厘年息,風險跟回報不平衡。 至於收息股還是免了,股票的本質是追求短期爆發性增幅,而不是長放安穩收息的。

沙士 買樓 收租 諗Sir 理財個案 經一專欄
至於收息股還是免了,股票的本質是追求短期爆發性增幅,而不是長放安穩收息的。圖片:unsplash

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。 *2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

相關文章