夫妻月儲40,000元 直債8.5厘息 有望達成一生三宅

夫妻月儲40,000元 直債8.5厘息 有望達成一生三宅

理財個案】33歲讀者與丈夫月入合共10萬元,每月儲蓄40,000元,想透過現金收息去完成「一生三宅」,希望諗sir分享他的看法。

撰文:諗sir |圖片:新傳媒資料室、unsplash

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本人與丈夫均約33歲,月入合共10萬元,每月儲蓄40,000元。 2014年底我們以560萬元買入了一個將軍澳兩房單位,八成上會,月供17,000元,作自住用途;另有現金370萬元。 由於計劃生小朋友,故希望透過現金收息去完成「一生三宅」,以及成為半職或全職媽媽的理想。 我們不喜歡有風險的投資,請問現時樓市向下,是否不應買樓?另外怎樣才可產生更大收入? 請諗sir分享看法,謝謝。 讀者碧奇

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圖片:新傳媒資料室

無樓者要咁做

如無樓者,現時應細細地先買一間。不要試圖估後市升跌去決定今時買賣,而是按自己能力及需要去決定。

如無樓者,現時應細細地先買一間。不要試圖估後市升跌去決定今時買賣,而是按自己能力及需要去決定。

無樓者大多會有居住需要,若樓市真係開唔到大跌,今時趁年底少人睇樓;加上業主心態較弱,去買一層樓為好方法。假如年輕夫婦月入共40,000元,借貸力為518萬元(40,000÷10,000×50%×2.59*),建議最多只用借貸力六成,即310萬元。

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如手上有100萬元儲蓄,可考慮入手400萬元樓,付20%首期而借320萬元左右,有一定安全系數。至於讀者夫婦已到生育階段,借貸力共1,295萬元(100,000÷10,000×50%×2.59*),現時只用了448萬元(560×80%),即約35%;未來幾年把借貸力用到60%仍屬安全水平,即可再借約360萬元。

建議讀者2019至2020年不妨留意一下500萬元左右的樓房,出140萬元首期而借360萬元,買入後跌30%內仍未成負資產,亦有安全系數。至於怎樣才算不安全?

如認為港樓會跌七成而去等,那就慢慢再等一下。何況若真跌七成而又照有能力上車的,都是有行動力、有判斷力且早有準備的人,性格決定命運,這就是真鐵律。

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2018至2020年,已有一或二層樓又正等待時機者,確實買債以逸待勞是好方法。

留意除樓、債、現金及保險之外,銀行不會為其他投資品種提供高槓桿,就是看上樓、債、現金及保險輸極有限,所以才會按五至九成錢借俾你。

近月不少人留意中國恒大(03333)的12厘新債,筆者取向保守一點,建議還是不要考慮內房債了。

內房早年百花齊放,如今要等下一階段先知會死剩邊個。成熟行業如外資的金融或保險,才是更要考慮的買債類別。

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下列直債入場費10萬至20萬美元,收息可考慮。

(一) 香港老牌本地企業,債券有七成折讓,年息6厘以上,四年內更有一次過給30厘回報持有人的特別派息;

(二) 華資銀行債,票息8.5厘;

(三) 香港保險公司債,6.5厘定息派十年;

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另外亦可考慮債基,10萬元都可入場;

(一) 運用美國國債為主的基金,再槓桿可提供15至18厘息;

(二) 運用司債,只小幅度槓桿,收10厘息;

(三) 運用新興市場債基,再高槓桿,提供30厘息。留意直債是到期保本、債基不保本,投資者須自行留意風險。

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編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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36歲單身工程師月入5萬 供緊自住樓 有現金95萬想一生三宅

理財個案】36歲單身工程師月入5萬,供緊屯門自住樓,有現金95萬,想再買樓或買債基每月收息,目標想一生三宅應該點做?

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir

本人36歲,是註冊工程師,未婚,月入50,000元。
2014年中以305萬購入屯門一單位自住,九成上會,每月支出連還mortgage約23,000元。
過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄,希望能盡早達成一生三宅的理想,現時現金儲蓄約95萬元
不過,眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會,再趁低購入一個300到400萬元單位再放租;另一方案是以僅有的儲蓄買入債基,每月收息。
現時心中「十五十六」,不知如何抉擇,希望諗sir能夠指點迷津。
讀者天佑

成就一生三宅有難度

時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平,讀者人工不低但礙於未婚,要成就一生三宅有點難度。

讀者2014年不理當時樓價貴,九成上會勇敢買進。

衡量過其個人借貸力647萬元(50,000÷10,000×50%×2.59*),九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力,風險可以承受,更開心當然是樓價其後上升,讀者賬面賺多筆意外之財。

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樓市跌經濟差

不宜抱著等到樓市低位才買進的想法,已有兩樓或以上的人有等的籌碼,但一樓未有又想乾等,就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。

惟樓市跌經濟差,仲上唔上到會有疑問,另一點是樓市跌得愈多,敢出來買樓的人愈少。

至於讀者應否在此時再買一房?

由於已用了270萬元借貸力,再買至少估計要用多300萬借貸力,令借貸力用至九成,實在太盡,故建議讀者不應再買一房。

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再買樓要付15%印花稅

另外,已有物業者再買樓要付15%印花稅,除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。

明白上述計算,就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做,夫婦每人一間九成上會,首期夾埋都係一百萬多些少。

故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期,到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。

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至於儲錢期間,用債基及交易所買賣基金(ETF)收息是可以的,債基派息在10至30厘之間,視乎係想冒幾多風險。

其實現時只要有100萬元在手,就算不儲錢一年去足四、五次日本,10%之年派息,表示100萬元投入一個月收8,000元息,八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。

用心儲蓄,先經營好頭兩間樓,再學如何趁高低位買樓買股未遲。

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成功路上絕不擠擁

惟現實上太多人係掉轉,一日只想低買高賣,又不儲錢,所以成功的路上是絕不擠擁的。

然而香港出色人士太多,容許筆者定義有兩至三間住宅是保命,可以講是小成就亦可潤澤家庭,但距離成功路上之終站很遠。

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編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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