【樓市點睇】樓市又癲過 全新上車錦囊 3類買家必睇 |香港樓市2019

【樓市點睇】樓市又癲過 全新上車錦囊 3類買家必睇 |香港樓市2019

樓市點睇・上車錦囊】上週五(3月8日)恒生指數急跌551點,更一度失守250天線,這條牛熊分界線。但總括而言,股市處上升軌,樓價開始反彈,個別上車屋苑樓價較低位回升動輒過百萬元。上車客莫不擔心已經錯過最佳上車時機。今期「封面故事」邀得三位樓市重量級意見領袖(key opinion leader,KOL)指點迷津,他們分別是脫苦海、梁隼及Facebook專頁「胡國威—胡•說樓市」主理人胡國威,他們一致認為要盡早上車。事不宜遲,齊齊洗耳恭聽他們支持盡早上車的理由。

撰文:SmartED編輯部|圖片:中新社、新傳媒資料庫

樓市跌完 無殼蝸牛要盡快上車

今期「封面故事」邀得三位樓市KOL坐陣,他們分別是《智取筍盤:68個樓市大勢關鍵詞》作者脫苦海、《買樓有計》作者梁隼及Facebook專頁「胡國威—胡•說樓市」主理人。他們不約而同指出,短期內暫無利淡樓市因素,故無殼蝸牛要盡快上車。

去年下半年中原城市領先指數(CCL)下跌。不過,踏入今年1月底、2月初,CCL開始見底回升,時至上週五(3月8日)已連升四個星期,由年內低位反彈1.3%。

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短期內暫無利淡樓市因素,故無殼蝸牛要盡快上車。

股市回升推高樓市

不願出鏡的梁隼坦言:「香港樓價已經跌完。」特首林鄭月娥提議的「明日大嶼願景」,市傳原本填海面積達1,700公頃,惟最新計劃的填海面積為1,000公頃。他形容「明日大嶼願景」猶如重磅炸彈,去年炸散樓市。不過,踏入今年,負面消息殺傷力減退,股市又開始回升,樓市重拾上升動力。

另一位樓市KOL脫苦海坦言,香港樓市升跌的關鍵為兩大基建,即港珠澳大橋及廣深港高鐵。雖然零售數據未反映

惟事實上內地旅客赴港數量增加,據他的觀察,鐘錶及珠寶行多了客戶光顧。整體而言,可令香港失業率下降。

由於踏入今年負面因素減退;加上內地旅客帶動消費改善,脫苦海及梁隼認為今年香港樓市將會出現窄幅上升,升幅約5%至10%。

脫苦海補充,由於股市回升產生財富效應,倒過來會支持樓市反彈。惟樓價動輒上升數以倍計的日子已過去,今年無論樓市還是股市要精於選擇,才能突圍而出。

原本是有線電視節目《樓盤傳真》主持的胡國威,早前辭職創業, 現時主理「胡國威—胡•說樓市」的Facebook專頁。胡國威分析,有樓在手的業主防守力較強,因為現時有79萬伙物業已經供滿,成為現契樓,佔自置單位存量121萬伙的65.7%(見右圖),較2001年、 2006年及2011年為高。

即使餘下要供款的業主,承擔的按揭比率較低。現時按揭比率為45%,即價值100萬元物業僅得45%由銀行承借。

胡國威指出,剛出爐的《財政預算案》預計建屋量約十萬個,未有明顯增長。故不要期望政府能夠在短期內大幅增加公營房屋的供應。現時可發展的土地逐漸減少,無論公營房屋還是私營房屋的供應量都正在萎縮。

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由於股市回升產生財富效應,倒過來會支持樓市反彈。

落錯車要承擔認叻責任

另一邊廂,一手新樓供應量為13,000伙,而平均一年一手新樓吸納量為15,000至16,000伙,出現明顯求過於供的缺口。

胡國威總結,樓價輕微調整有機會出現,惟難以大幅回調。

胡國威指,有首期在手的首置客或落錯車人士,雖然現時有「小陽春」,惟樓價仍較之前高位為低,現時要把握機會加快搵樓步伐。

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雖然現時有「小陽春」,惟樓價仍較之前高位為低,現時要把握機會加快搵樓步伐。

脫苦海更代入無殼蝸牛的角色,直指無樓一族現時可以買樓。原因是現時買樓肯定不是接火棒; 再加上現時發展商開價不是太進取,「是凡人可以買到的價,並非只有神仙才能買到的價。宜家講緊大灣區點塞錢畀你。」

脫苦海再指出:「現時樓市處於反彈初期,現時入市還是可以,但再過多半年我就唔敢講啦。」
如果根據他們的分析,上車客要把握機會上車。然而,抵受不住沽樓獲利誘惑,或因為預測樓價跌而沽樓的業主就十

後悔,他們落錯車由業主變成無殼蝸牛。梁隼指他們要承擔「認叻」的責任。

其實,梁隼也曾經落錯車,「我賣樓當日,沙田中心某個單位售價為180萬元。」梁隼慨嘆:「當我兩個月後認錯重新入市買入沙田中心時,樓價已經升至210萬元。」

梁隼憶述在2010年沽樓,因為原本單位質素不夠優質。

不過,梁隼沽樓後發現樓價仍然堅挺,就馬上轉軚。惟仍要花多30萬元始能重新上車。他坦言,當時覺得要蝕錢感覺不好受。不過,睇錯市就要立即重新上車。

同期他同事沽出曼克頓山物業,欲等樓價回調兩至三成,結果等了又等,至今仍未能上車。
「落錯車人士還在等跌,那麼有甚麼因素導致樓市下跌?等世界末日?還是等香港經濟轉型失敗?」脫苦海自問自答道:「但目前好像又看不到。」

脫苦海及梁隼一致認為,落錯車要盡快上返車。脫苦海解釋,買樓賺通脹;相反,租樓是通脹受害者。故業主是通脹得益者,特別是借得狠的業主。

梁隼坦言,不要和市場鬥氣。不過,現時還有人希望以「沙士價」重新入市。
無論落錯車人士還是首次置業人士,在現時市況下置業均有相當難度,故下文將會全方位披露置業時要注意事項及貼士,有置業需要的讀者不容錯過。

無殼蝸牛:薪金倒推計算可承擔樓價

三位受訪者不約而同認為上車客要把握機會上車。問題是他們首期有限,又苦無知識,在置業路途上隨時撞板。下文繼續由三位受訪者教路,為上車客指點迷津。

對於有首期在手的買家,胡國威指買樓第一步要學懂收窄範圍,先衡量收入、首期和可負擔供款,倒推出最高可負擔樓價,再從地區入手。

最高可負擔樓價可以利用網上的按揭計算機推算。如有50萬元首期可以買410萬元住宅(見右表)。

借錢要通過壓力測試

當然計算最高可負擔樓價時,上車客亦須通過壓力測試。根據香港金融管理局的指引,物業屬自用,而按揭申請人主要收入來源為香港及並無其他按揭在身或為其他按揭擔保,供款與入息比率的上限為50%。不過,銀行批出貸款時,按揭申請人須通過壓力測試,即現時按揭利率加3厘,屆時供款與入息比率上限不能超過60%。

胡國威提醒,計算最高可負擔樓價時,須將經紀佣金、印花稅、律師費等開支一併計費,所以不要用盡儲蓄,還要額外預留資金作周轉之用。

上車客了解自己預算後,就容易找到可負擔的樓盤,不會花多眼亂,可以縮窄範圍。

雖然市況現「小陽春」,但樓價和放盤量都較以前下降,首期買家就應速戰速決。

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上車客了解自己預算後,就容易找到可負擔的樓盤,不會花多眼亂,可以縮窄範圍。

放盤快速消化

胡國威回顧十年前市場上放盤量多,需時三個月至半年才賣得出,但現時自用盤消化速度快,尤其是400萬至500萬元的上車盤,釋出盤源本來就不多,如果業主的開價貼近市價,沽貨的速度可以短至一、兩個星期內。

他指買樓往往會有少少衝動,因為要比其他人快,才不會失之交臂。但前提是要做足功課,清楚自己的需求。

新手買家可到各區睇樓,然後鎖定自己想要的單位,最後不要忘記向經紀強調,當符合面積、座向、價位的心水盤出現時,會開出訂金支票,以證明為實客而非「運吉」,屆時就可以快狠準入市。

現時鎖匙盤少之有少,上車客買入前未必能入內參觀,故買家更加要有心理準備要大裝修。即使未能入屋睇樓,但可靠照片或到屋苑親身視察,至少知道間隔和景觀是否合心意才下決定。

而放盤單位也未必是原則出售, 可能由一房變兩房,或由兩房變一房。這個時候買家就要細心衡量。間隔的學問多,除了房間間隔外,整個單位的布局亦相當重要。如果屋內正門、兩間房、洗手間和廚房的門同樣向住大廳,即是「五門歸心」的設計,難以擺放傢具。

胡國威建議未能睇樓的買家要有大執的心理準備,即要預備資金作大裝修,屆時就不會失預算。

首選新居屋及綠置居

若然首期未夠、上車客轉而寄望政府資助房屋。現時有不同類別的資助房屋,包括「居者有其屋計劃」(新居屋)、「綠表置居計劃」(綠置居)、「白表居屋第二市場計劃」(白居二)及住公屋單位人士購買未補地價居屋及公屋單位的「居屋第二市場」。

梁隼坦言,除上水皇后山比較偏遠外,未來幾年政府推出的新居屋地點好值得買。2019年推售的居屋包括位於何文田常樂街的居屋,與入場費逾千萬元的豪宅皓畋處於同一條街;其他的新居屋位於荃灣、將軍澳、深水埗區。

脫苦海笑言,由於公私營房屋比例由七三比變成六四比,故私樓地皮也變成資助房屋用地,啟德跑道區變成公屋之城,未來跑道區會否變成私樓重災區?「如啟德有資助房屋,緊係要買,但唔買啟德私樓。」

白居二、新居屋和綠置居都屬於幸運大抽獎,而在白居二和新居屋之間,胡國威傾向選擇後者。雖然白居二和新居屋同樣是未補地價居屋,且享有樓價折讓,但在選擇性及按揭配套上卻不盡相同。

白居二並非由政府定價,樓價可以無上限,與業主之間的價格拉鋸戰費時失事。另一方面,梁隼指出,政府只會對公屋或居屋按揭擔保30年,由首次轉讓日期開始計算。

而且白居二的樓齡問題在按揭上有所限制,樓齡偏高未必可獲銀行批出九成按揭。即使在九成按揭下,最長按揭年期是30年減樓齡,如果樓齡達20年,按揭年期就僅得十年,每月供款額就會倍增。

不過近年有部分銀行都會提供彈性方案予白居二買家,有銀行會以20年樓齡為界線,若居屋樓齡少於20年,就可向九成按揭買家批足25年還款期。

梁隼指出,如果純睇價錢,白居二是買得過,惟要負擔維修費用。此外,白居二放盤資訊不透明,梁隼認為不值得花時間買。

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白居二並非由政府定價,樓價可以無上限,與業主之間的價格拉鋸戰費時失事。

推介美孚上車

綜合他們的分析,現時樓市只是處於反彈初期階段,所以要把握時機上車。上車客最關心有哪些地區可供置業,下文繼續由脫苦海及梁隼將上車盤推介傾囊相授。

上車盤的定義隨樓價走勢而不斷改寫,早年樓價200萬、300萬元已經是上車盤,以至近年上車盤價已經升至500萬、600萬元。

去年樓價回落,介乎300萬至400萬元的放盤重現,令上車客重燃上車希望。然而,近日樓市反彈,上車盤定義隨時又重返500萬至600萬元水平。

脫苦海笑言,股市有三大屈機股即香港中華煤氣(00003)、港鐵公司(00066)及領展房產基金(00823),意指其股價長升長有。

而樓市也有三類屈機盤,包括管理費低的大規模屋苑、受惠經濟轉型的物業,以及大銀碼的屋苑。
脫苦海及梁隼不約而同推介美孚新邨作上車盤,因為美孚有數個優點。首先美孚地理位置優越,途經南昌及奧運站,直達九龍站,後者與西九龍高鐵站相距不遠。

另一個好處是美孚再沒有新供應,受惠荔枝角工業轉型,引入符合中產階級口味的商舖,整個社區的消費力上升,脫苦海形容該區經歷紳士化。

脫苦海指出,美孚新邨屬長期保值的屋苑,其樓價沒有被炒過,故潛在跌幅亦相當有限。
「我經常同人講,如果想上車就買美孚新邨。美孚新邨亦有一房或兩房的單位供應。」

美孚新邨屬價值窪地,因為美孚新邨的實呎呎價為13,000元;而荃灣西站新盤實呎呎價已高達26,000元。

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受惠荔枝角工業轉型,引入符合中產階級口味的商舖,整個社區的消費力上升。

新蒲崗尋寶覓上車盤

梁隼也認同美孚新邨是心水盤, 他比較推介美孚新邨第五期及第七期。因為最接近地鐵入口,景觀也是最好。當中第五期有面積介乎412至465平方呎的單位;而第七有面積為467平方呎的單位。

不過,翻查不同物業代理的網上資料,現時美孚新邨叫價已稍為升穿600萬元,適合財力較佳上車客購入。而美孚新邨存在一定問題為樓齡偏高,銀行未必能批出長年期按揭,而買家亦要預留資金大執。

對於財力有限的上車客而言,叫價低於400萬元的放盤才是他們的心頭好。梁隼指出,例如接近元朗YOHO TOWN的雞地,該處的單幢樓樓價約300多萬元。

不過,原業主一手持貨至今,上車客買入時要準備一筆預算大裝修。至於九龍區,或要去到長沙灣青山道尋找入場費較低的上車盤。

脫苦海補充,雖然新蒲崗為舊區,但對面就是啟德發展區,而新蒲崗區內亦正在變天,故可以在區內尋寶覓得安樂窩。

有樓一族:住大屋兼一開二攻略

樓市開始回暖,一些持有物業的人士希望可以靠「樓換樓」形式改善居住環境。不過,在「辣招」的限制下,樓換樓難度大增,還有甚麼方法可以住大屋?下文將會全面交代。

很多有樓一族都知道,樓換樓一般有兩種方法。一是先買新樓再賣舊樓,好處是可以先找到心儀單位,又能鎖定購買物業成本。

但壞處是同時為兩個單位供款,又要被徵收雙倍印花稅(DSD), 面臨龐大資金壓力。

二是先賣舊樓再買新樓,好處當然是毋須煩惱首期,而且印花稅壓力大減;加上申請按揭時可較容易通過壓力測試。但壞處就是可能追不上樓價上升速度,一旦賣掉舊樓,投資者又遲遲未覓得心水物業時,最後只換到樓齡及面積與舊居相約的單位。

投資者沒有首置客身分的話,想要購入一幢600萬元的物業,印花稅就要逾30萬元。
如果想買1,200萬元的物業,雖然現時銀行可以做到最高五成按揭,但投資者亦需要先準備600萬元首期。

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樓市開始回暖,一些持有物業的人士希望可以靠「樓換樓」形式改善居住環境。

以租養租住大屋

加上律師費、經紀佣金、印花稅的開支,分分鐘需要拿出首期800萬元。為解決換樓問題,胡國威認為「一動不如一靜」。

他指,如果用家有居住更大單位的需求,可以嘗試「以租養租」, 意指將自己的物業租出去,再選擇租大單位,效果比出售物業後租樓住更好。

因為投資者可用現有物業的租金,補貼住大屋租金支出。假設投資者本身有一個兩房單位,其後想搬到一個月租25,000元的三房單位,他可以把自己原有單位以20,000元租出,然後他只需要補貼5,000元便能住到三房單位,這就是「以租養租」住大屋的方法。

一方面可以從現有物業賺取租金;另一方面原有物價樓價與樓市同步,避免樓價在短時間內急升導致換大屋的夢破碎。

胡國威指,若要「以租養租」, 必須了解銀行自用物業放租的條件。當投資者決定把自用物業出租時,須先得到銀行同意才可出租。

自住物業按揭條款和出租物業不一樣,出租物業的按揭上限為樓價的五成,如果自住物業所欠的按揭餘額低於最新估值五成,便符合放租條件,可放租去抵銷租新樓的開支。「以租養租」是比較可取及彈性的做法。

不過他提醒,雖然可以不需要拿到銀行的同意便出租單位,但是一旦銀行發現自住單位私底下租出,使有機會要求提前償還按揭餘額,應否冒這個風險,業主需要自己衡量。

新樓業權乾淨有優勢

除住大屋外,有樓一族還希望購入多一層物業作投資,即所謂的「一開二」。具體做法是自住物業加按,然後套取現金再買另一間物業。不過, 應該買新樓,還是買二手樓為他們另一種煩惱。

脫苦海認為買新樓業權乾淨,甚至發展商已附送基本裝修和電器,只需添置傢具就可入住。同時發展商交樓後可以由業主提出執漏,有時部分發展商提供一至兩年的保用期,電器又有原廠保用,可以在入伙初期慳一筆。

「買新樓可以慳了幾十萬元,因為現時油一幅牆也需要幾萬元,還有全屋傢具電器,甚至買冷氣機動輒數千元。」

而且發展商有時會提供更高成數的按揭,甚至對於部分買家,如有限公司或非本地居民,會代為支付買家印花稅,這些便是二手盤無法比擬,因此如果以自住為出發點,應該要去買新樓。

雖然新樓可節省不少維修費用, 但從投資角度去看,任何投資從來都是一場博弈。買入新樓,對手是發展商,一般而言較難執筍貨。

但如果是二手樓的話,對手是散戶,分分鐘可以低於市價10至20%便買到心儀單位。無論是買入一手樓還是二手樓均有自己的「捧場客」。

梁隼教路買樓投資應該買伙數多、單位面積細的屋苑入市。因為代表入場費較低,同時成交較多,有利成交價上升。

納米盤仍有投資價值

過去曾有不少投資者追捧納米盤,但自2018年起,部分納米新盤出現滯銷,因為部分納米盤發展商開價過高。納米盤表現不滯,讓很多投資者都不願意加按投資。脫苦海認為,買入納米盤不一定會蝕錢,只要買入的納米盤位於一個交通便利的地方,如近市區等,同樣可以有投資價值。

他亦解釋,有些人經常來港工作和旅遊,對住屋上有一個需求,用來放置行李,或用作休息,故鄰近高鐵站的納米盤在此仍然有市場。

不過,梁隼補充,如果站在供應角度來看納米盤,當中也有一定危機。當納米盤供應過多時,賣得太貴又負擔不到的納米盤,就未必會有買家接手。不過他笑言,這個世界始終會有人很想買樓,當他們想住新樓,但就會轉投新淨兼有名牌電器提供的納米盤懷抱。

投資客:跟兩大基建揀盤

上文提到美孚新邨可成為上車客置業之選。不過,從投資者角度出發,要緊貼經濟轉型帶動地價升值的機遇。而擺在眼前的機遇為受惠大型基建落成的區域,其樓價最具增值的空間。

脫苦海指出,樓價上升反映兩個元素,第一個元素反映通脹;第二個元素反映經濟轉型帶動土地升值。
投資者入市前,可留意哪些地區有升值及區域轉型的潛力。

一直以來,港島區樓價較九龍區貴,九龍區樓價較新界區貴。

不過,脱苦海表示,隨高鐵及港珠澳大橋這兩大基建通車,帶動香港西部發展,九龍西和新界西地區樓價將會跑贏港島區。

脱苦海強調,選擇投資物業地點必須先看地段有沒有升值潛力,目前必定跟從兩大基建受惠的地區來投資。
高鐵通車最直接受惠的必然是西九地區一帶的樓盤,因為經常往返中港的人士可選擇這裏定居,使西九地段的商業價值逐漸成形。

脫苦海笑言,高鐵站鄰近是柯士甸站及九龍站,後者樓盤已貴到「傻咗」。

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隨高鐵及港珠澳大橋這兩大基建通車,帶動香港西部發展,九龍西和新界西地區樓價將會跑贏港島區。

西鐵及東涌沿綫受惠

現時西九主要分為三大地段, 一是奧運站、二是九龍站,三是柯士甸站。

首先在港鐵九龍站上蓋共有五個豪宅,如擎天半島、君臨天下和天璽等,因樓盤較新及地理位置優越,在高鐵效應下,樓價不斷向上。

根據CCI成分屋苑中顯示,九龍站上蓋物業樓價在近兩年升幅顯著,以2016年6月至2018年6月計算,擎天半島累升73.3%、凱旋門累升72.8%,以及漾日居也累升49.3%,升幅跑贏九龍區各個大型樓盤。退而求其次可考慮柯士甸站附近的住宅。

脱苦海認為,因為柯士甸站是西鐵沿線;加上與高鐵站只是一街之隔,比九龍站更方便,不用經過整個圓方商場,再穿過天橋才到高鐵站,交通和購物同樣非常方便。

目前接近高鐵站旁的屋苑,主要以豪宅為主,樓價可謂非常人能負擔。

不過,投資者不妨留意西鐵及東涌線沿線的屋苑,特別是那些經常有大量遊客到達購物,以及擁有雙重利好效應的樓盤。

屯門樓異軍突起

脱苦海分享,新界區主力可選荃灣、東涌或屯門。東涌站現時有不少旅客經過此地到機場離境,又成為港珠澳大橋一個接駁點,不少旅客在這裏轉車,甚至出現人流久聚不散的現象;加上新酒店正在興建。

如果政府規劃未來繼續「機場城市」概念,大力發展機場及大嶼山區,如人工島等,相信未來會有一個升值潛力。

不少人認為屯門離市區好遠,但脱苦海指,屯門未來有屯門至赤鱲角連接路直達機場,而且從屯門上橋後已可以到前海;加上屯門沒有太多新盤供應,所以他認為近屯門市中心的住宅會「異軍突起」。

脱苦海認為荃灣亦是值得投資。 事關荃灣受惠港珠澳大橋通車,區內有各大商場,如荃新天地等,吸引不少遊客前去購物。

而且荃灣區同是港鐵荃灣線的總站,又有西鐵線的荃灣西站,到不同地區上班也算方便。

消費購物上有各式各樣的商場、店舖及食肆林立,很多港人在假日會到來消費,故此吸引到不少買家購入該區物業。
未來荃灣尚有楊屋道商住項目與工廈改建住宅活化項目,都有助刺激該區樓市發展。

港島無著數 上水身受其害

投資者要避開受累港珠澳大橋及高鐵高車的區域。脫苦海指出,以往上水是深港兩地的物資集散地,不少內地居民來香港購買用品時也會選擇到上水新豐路一帶的店舖,當時不少人在拆貨裝貨,造成一個邊境經濟。

但自從政府推出「一週一行」及內地海關大力打壓水貨後,上水港鐵站外拆貨裝貨的人流已經減少,以新豐路一帶為例,眼見出現了不少吉舖,甚至政府提到的邊境購物城項目,入伙至今仍然是冷冷清清。脱苦海指出,現在高鐵通車,購買力由北區轉到西九龍,令到北區樓市行程備受看淡。

脫苦海坦言,以往港島樓樓價最高,惟港島不受惠兩大基建通車,因為內地旅客已經支付每程80元車費到九龍,無謂再付額外的錢去港島。

雖然港島供應封頂,但需求亦封頂,例如投行也捨港島而搬去西九龍,部分港島人因負擔不起當區高樓價而搬去將軍澳,令港島成人口淨流失區域。故港島樓價表現不如想像中美好,其投資前景不及西九龍及荃灣。

梁隼補充,港島樓和九龍樓的關係,猶如一手盤和二手盤。從大灣區內地居民買港樓的角度出發,將港島、九龍及新界視作整體,亦無理由買入樓價較貴的港島樓。

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以往港島樓樓價最高,惟港島不受惠兩大基建通車。

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