舊樓投資奇聞共賞︳林伯專欄

閒時筆者相約一個住土瓜灣的友人去嘆咖啡，到經常人頭湧湧的咖啡店，近五時左右回復昔日的寧靜。看到友人即聽到他輕聲一句「山窮水盡疑無路 柳暗花明又一村」。一句面對逆境時，總令人想起的話。言簡意賅，卻又令人威受至深。 筆者約友人出來，當然是想「收風」（要不然那有這麼多話題說給讀者聽），事關知道市區重建局（市建局）上週五（9月26日）剛剛向九龍城、土瓜灣兩個重建項目（明倫街/馬頭角道發展計劃（KC-018）及土瓜灣道/馬頭角道發展計劃（KC-019））業主發出收購物業建議（出價）。 門外漢實難理解 筆者自行看市建局新聞稿如是說：「市建局會向KC-018內受影響的合資格住宅物業自住業主，提出以實用面積每平方呎13,891元收購其物業。有關呎價是假定為同一地區七年樓齡的假設重置單位之呎價（假設單位呎價）。 此外，市建局會以KC-018原址所興建的新發展項目內的『樓換樓』單位，作為給予合資格的住宅物業自住業主現金補償以外的額外選擇。 至於KC-018內的非住宅物業及KC-019工業樓宇內的物業，市建局會按相關的收購政策向受影響業主提出收購物業建議。 KC-018及KC-019分別涉及821個業權及113個業權。所有業主將有60日時間考慮市建局的收購物業建議。」 當然，對筆者這些門外漢，加上事不關己，自然看完稿也不理解是甚麼，故問問友人，看看有甚麼意見。 友人有氣沒氣地說：「雞肋——食之無味棄之可惜。」 自住有苦自己知 筆者問其此話何解？ 友人道：「我之前住進這區，是因為這區很有人情味；加上舊樓買入價『公道』，所以一試。豈料一住下去就差不多近十年！未來要搬，也不知何處容身。市建局提出以實用面積每平方呎13,891元收購其物業，看來「好正」，但事實是要再買這類舊樓又真的不太想，主因有幾個。 首先，環境因素非凡人能忍。正如我住了這區，才知道如何使用老鼠籠捉老鼠；明白老鼠膠對大老鼠沒有作用；那個牌子的殺蟲水對曱甴最有用；黑雨時如何對抗入水，我講多次是『入水』不是『漏水』！ 聽到這裏，「除了苦水，還是苦水！」——筆者心想。 友人繼續說：「其次，市建局從凍結人口到出價，足足兩年11個月。你都知啦大佬，香港過去幾年樓市走勢就一個字——跌！所以無論是自住或出租，買樓時也有博重建的意圖，那如今已凍結人口，便即時博唔過！ 遊戲規則大變難計數 至於出租，如果你是租客，都走去旁邊的舊樓租，因為可以博重建上樓或賠少少錢嘛。而且，自住業主一旦自凍結人口後放租，市建局都會將你的物業當放租計，到時業主賠償就因少失大。簡單講，一凍結人口，那些舊樓即時『搵鬼要』！就正正因為市建局今期很久才出價，所以我們這些業主們全部都要去『睇牙醫』。都未計有部分租客走了，有部分業主知已凍結又唔會再『科水』。水管無水，電箱無電，就變成家常便飯——因為無人夾錢維修呀！ 再者，未來遊戲規則隨時大變，我講的是簡樸房上馬，令這類舊樓未來存在變數，劏房投資者未來如何部署也是未知數，凡此種種也改變了整個舊樓供需。 另外，賠償當中有津貼金額，當中又再細分自置居所津貼及住宅相關費用津貼，然而如何計算，我就真的一頭霧水。 最後，這區很多福建人，就算我之前也知道香港各個地區也聚集了不同種族鄉下的人，但如此集中實始料不及；加上我又不是福建人，無得同聲同氣自然較難適應。 喜迎郵差叔叔迅速送信 所以，就算我認為香港樓市見底『不中亦不遠』欲想買樓之際，未來亦不會再買這些舊樓。 從這個邏輯去想，可能有部分業主也人同此心，就算買同區亦有機會去買新樓，所以那些物業短期有機會炒上。」 筆者回話：「即是你暗示我可以去短炒這些物業？那啟德及黃埔區是否短炒將有利可圖？」 友人終現笑容：「我無講過甚麼，這全是你的睇法！哈哈！蝕了不要找我！」 筆者再問：「見你終於有少少笑容，咁問多你一句，有無甚麼有趣奇事？」 友人答：「當然有啦，你細過應該聽過急口令『郵差叔叔送信純熟迅速送出』，我記得出價後一日，有一班人在樓下『列陣』，只欠說多句『喜迎郵差叔叔送來市建局信件』，你說搞唔搞笑？」 筆者原本想收風後再計計數，看看這門路如何運作，但聽完友人「旁白」即打消念頭，繼續這品嚐手中咖啡。又想起孟子的話——「天將降大任於斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身，行拂亂其所為，所以動心忍性，增益其所不能。」

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