特朗普怪招實現美國人「置業夢」、推50年超長按揭變相死咗都要供？完美複雜日本「一屋供三代」金融慘案
特朗普50年按揭破局？
特朗普於社交平台Truth Social上載一張頗具象徵意味的圖片：左邊是前總統羅斯福（Franklin D. Roosevelt）的肖像，下方標註「30年期房貸」；右邊則是他自己的肖像，標註「50年期房貸」，並配上「偉大美國總統」的字樣。外界普遍認為，他此舉意在將自己與當年推行「新政」的羅斯福並列，試圖塑造「再造美國中產」的形象。
聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾．普爾特（Bill Pulte）其後在社交平台X證實，當局確正研究推出50年期按揭的可行性，更形容這將「徹底改變遊戲規則」。白宮暫未公布具體細節，但市場已出現激烈反應。
目前美國30年期固定房貸利率已連續三年維持在6%以上，創近二十年新高。根據Redfin統計，美國家庭平均每月償還房貸支出已佔收入的約39%，遠高於長期平均水平。房價與利率齊高，令不少中產被迫留在租屋市場，導致特朗普主打50年按揭「提升可負擔房屋」的政綱頗具吸引力。
然而，經濟學者警告，延長貸款年期雖能降低月供，但實際上只會放慢房屋淨值累積，變相推高購房總成本。長期按揭亦會掩蓋樓價泡沫的真實風險，讓銀行與監管機構誤判風險水平。
事實上，《多德－弗蘭克法案》於2008年金融危機後通過時，明確規定按揭年期不得超過30年，以防信貸市場過度槓桿化。特朗普今次提出「打破上限」，被批為「向泡沫招手」。
重演日本「一屋供三代」？
有趣的是，特朗普提出新政前後，Google上「抵押貸款援助」（mortgage assistance）搜尋量暴升至2009年以來最高；同時，可調息按揭（ARM）申請比例攀升至10%，為近兩年新高。分析指出，這反映美國民眾對房貸壓力的焦慮達到極點。
部分專家更憂慮，美國或重蹈日本八十年代「供三代買樓」的覆轍。當年日本經濟高速增長，樓價在短短四年間飆升兩倍，東京地價一度等同整個美國。銀行為迎合市場，竟批出橫跨三代的「80年期按揭」，讓一家人三代合力供樓。
結果泡沫爆破後，樓價暴跌逾八成，日本陷入長達十三年的通縮，誕生出「低慾望世代」──年輕人不婚、不育、不置業，只求生活穩定。今日的美國，儘管情況不同，但房價與收入脫節、債務高企的結構，卻有令人不安的相似之處。
除了50年期房貸外，特朗普早前亦表明，正「非常認真地考慮」讓兩大抵押貸款巨頭——房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）重新上市。這兩家企業於2008年危機時被美國政府接管，目前仍在聯邦監管下營運。普爾特上月亦證實，特朗普正「伺機評估」最快於2025年底讓兩者重返市場。
市場人士認為，特朗普此舉或意在為金融機構釋放更多流動性，以支撐其長期房貸構想。若房貸期限延至半世紀，勢令金融產品設計、風險評估及資本監管全面重構。
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