新世界深圳產城大盤「瑧悅」登場！拆解 K11 MUSEA 品牌升級與中港雙引擎戰略
這份業務更新客觀反映了集團正採取「重質不重量」的雙引擎防禦戰略。
【產城融合】跳出純住宅框架，主攻高質量改善型需求
在內地房地產市場步入新常態下，傳統「高槓桿建屋」模式已成過去。新世界在深圳東部打造的「新世界 188 號」，總建築面積達 970 萬平方呎，採用的是「產城融合」模式——即將住宅、商務辦公、教育、醫療及商業街集於一身。其首階段住宅「瑧悅」主打 820 至 1,940 平方呎的三至五房大單位。這種佈局精準對位了內地政策目前大力支持的「高質量改善型住房需求」，以完善的社區生態圈吸引具備強大購買力的城市精英及三代同堂家庭，從而提升項目的溢價能力與去貨速度。
【資產升級】K11 MUSEA 大換血，一線名牌進駐谷高租金
除了物業銷售，經常性租金收入（Recurring Income）是發展商的防守底牌。 報告披露，香港 K11 MUSEA 正進行涉及超過 30% 舖面面積的品牌升級，引入逾 60 個新品牌，包括 Rolex、Prada、Audemars Piguet 等國際頂級奢侈品。 在本港整體零售市道充滿挑戰的環境下，新世界選擇逆市「大換血」，目標非常明確——透過優化租客組合（Tenant Mix），鎖定高淨值人群（HNWI）及高端旅客的消費力（今年 2 月旅客消費按年大增 80%）。管理層預期升級後的舖位租金將錄得雙位數增幅，這項資本操作將實質提升商場的長期租金回報率（Yield）及整體物業估值。
【貨如輪轉】西九瑧玥即日沽清，文化零售品牌效應顯現
在香港物業銷售方面，位於西九高鐵藝文商圈的「GRAND AUSTIN BOHEMIAN 瑧玥」首輪 64 伙即日全數沽清。這客觀反映出，只要項目具備優越的地段（高鐵效應）加上集團標誌性的文化藝術包裝（BOHEMIAN COLLECTION），市場依然具備強大的承接力。這種「貨如輪轉」的高效銷售，為集團提供了充裕的即期現金流回籠。
核心資料表 (Data Table)
| 新世界 (00017) 業務更新焦點 | 具體數據與項目進展 | 宏觀地產與財金客觀洞察 |
| 深圳「新世界 188 號」 (瑧悅) | 總建面 970 萬呎； 首批推 約 300 伙 (主打三房以上大戶)。 |
採用「產城融合」理念，告別單一住宅發展。鎖定購買力最堅挺的「改善型換樓客」，提升項目利潤率與防禦力。 |
| 內地 K11 零售表現 | 服飾及數碼銷售增 28% 及 25%；廣州客流顯著上升。 | 體驗式與文化零售在內地依然具備強大吸客能力，成為帶動商場人流與營業額的增長引擎。 |
| 香港 K11 MUSEA 品牌升級 | 更新 30% 舖面；引入 Rolex、Prada 等名牌； 二月旅客消費 按年增 80%。 |
透過引進一線奢侈品矩陣，精準吸納高端消費群，預期帶來雙位數的租金增長，優化資產回報。 |
| 香港物業銷售 (瑧玥) | 首輪推售 64 伙，即日全數售罄。 | 西九核心地段配合獨特品牌定位，展現強大銷售執行力，有效加速資金回籠。 |
| 企業管治與可持續發展 | 獲 HKIHRM 6 項大獎； 入選標普全球《可持續發展年鑑2026》。 |
軟實力的國際認可。在現今資本市場，優良的 ESG 表現有助降低企業未來的長期融資成本。 |
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