一家六口樓換樓划算嗎

你好！本人現居於屯門區800平方呎四房單位，樓齡38年，2000年以800萬元買入，現值630萬元，尚有有450萬元按揭，每月供款20,000元，家有母親、太太、三名子女共六人，雖然住得舒適，但有感單位升值潛力有限，而且返工需時逾一小時，現有疑問如下，請閣下解答：（一）應該賣樓再買具升值直潛力的屋苑嗎？再買樓有甚麼選擇？（二）另一個選擇是繼續住在現時單位，另買一層樓出租作投資用途，可行嗎？

讀者黃先生

黃先生兩名孩子就讀屯門的學校，他和另一名孩子每日往返奧運站上班、上學，手持約250萬元現金、350萬元股票，每月家庭收入約70,000元。

香港主要的工商經濟活動集中在九龍區和港島中環附近；讀書方面，九龍城、灣仔及中西區的英文中學較多，這些客觀事實很多人都知道，大多都想搬到九龍區居住，上班省時，子女讀書又競爭較少。
現時九龍近1,000平方呎舊樓單位，都要月租30,000至40,000元，亦有些人買一個美孚新邨單位改成四房間隔。

買銀行債收6厘年息

不過，若買美孚新邨，大部分銀行都敘造不到30年按揭，更別說改裝方面會否被人揭發。
亦有些新一點的屋苑比較好改成四房單位，三房當四房用，這些可留待向筆者團隊諮詢。
亦有個更變革的方法，就是調動手上股票和現金，買一些保本性高的債券，例如大型銀行債券，可年收6厘息，手上現金加股票600萬元，即一年收息36萬元，便月月有30,000元「以租養租」。

另把屯門區的單位出租，月收約25,000元，然後減供樓20,000元，餘下5,000元連同收息的30,000元，合共35,000元，或可在九龍區租一個舊一點的800至1,000平方呎單位。
這樣做的好處，首先當然是讀者返工時間縮短。
其次，九龍區有不少好學校，就當小朋友考呈分試欠佳，仍有些不俗的Band 2中學補底，有資金或成績好，當然就毋須考慮Band 2中學。

樓換樓風險太大

最後，租樓方便的一點，是可隨時因生活、工作變動而搬屋。年輕時容易找到地方租；老來再買個單位自住也未遲。
畢竟業主拒絕年老租客的多；年輕而有子女的家庭一般較受歡迎。

壞處是升值潛力慢的屯門樓始終甩不掉，這也沒辦法。
倘若賣出屯門樓回籠180萬元，連同600萬元現金一注作首期買九龍區大單位，未必是好選擇。
雖然讀者有20,000元供款能力能多借520萬元，令買房總預算提升至1,300萬元，但將「成副身家」連借貸力放在一層樓，未免風險太高。