買樓租樓命運迥異 長線布局跨越階層

你好！最近樓市回暖，身邊有年輕朋友開始計劃「上車」，但大部分還是很抗拒，說買樓很老土，租就更好。怎樣告訴他們，長遠來說其實租樓更不值得呢？

讀者史先生

一般人總是後知後覺。
記得在新冠肺炎疫情前樓市很熾熱，當時很多一輩子也沒有想過買樓的年輕人都衝出來說，買樓是剛需，要「上車」。所以讀者不用擔心，當樓價愈漲愈高，剛需就會慢慢釋放出來。

強逼儲蓄贏大獎

租樓租一世，買樓供完就是讀者的。
租樓最大的悲哀，是永遠幫業主供樓，租樓30年後，閣下依然兩手空空，樓契上的名字永遠不是你的，只能成為業主的長期飯票；相反，買樓是強逼儲蓄，最後還能獲得終極大獎。

供樓30年後，物業將100%屬於閣下，退休後可以免費居住，亦可以留給子女，甚至能做逆按揭將「磚頭」轉化為年金，正如經典金句所言：做到月月有糧出。
筆者有一位學員，在2010年買入一個300多萬元的單位，期間配合一些財務操作，現在差不多供完了。樓價中間雖有波動，但目前市值已突破1,000萬元。現在子女長大，所需地方不用那麼大，計劃將物業換成兩個細單位，變身包租公。
租金是物價的一部分，在香港過去幾十年來一直跟隨通脹狂奔；加上近年人口持續流入，近年租金升幅甚至跑贏樓價升幅。租屋住每當租約到期隨時要執包袱搬走，還要額外支付搬屋公司與地產代理佣金。

買樓供樓的概念完全不同，除非市場利息大幅上升；否則，每月供款額大致相若。
隨著通脹上升及人工遞增，供款佔收入的比例會逐步下降，負擔只會愈來愈輕。以該學員的單位為例，當年月供10,000元出頭，與租金相若，佔其工資的50%。
現在該單位市值租金已升至逾20,000元，供樓金額佔租金不到一半。他的收入也翻了幾倍，供樓開支佔收入不到25%。
這就是愈供愈平的魔力，當閣下擁有物業，通脹就不是敵人，而是閣下的財務總監。
租樓在流動性與靈活性上確實較優勝。不論是轉工、結婚、生仔甚至北上消費，租客都可以想走就走，沒有太多包袱。但買樓對大部分人來說是「根」。閣下可以隨心更改間隔、室內裝修、養寵物或種花，能為家庭帶來強烈的穩定感。

租樓是純粹的付出，買樓則是累積資產，這是買樓最大的隱藏福利；租樓的租金個個月送給業主，而買樓供樓的本金則在默默累積。
如果閣下懂得運用「磚頭」，供樓之餘又懂得配合一些財務操作進行高賣低買，要有幾層樓揸手並實現財務自由並非難事。
正如去年初樓市最低位、最多留言反對教人買樓的時候，如果閣下敢於逆市入市，現在很多都已賺過百萬元。買樓可能是短暫的樓奴；租樓則是永遠的樓奴，讀者會如何選擇？