細價樓連約風險重重 土瓜灣開放式單位勿碰

首先，開放式單位的客路非常狹窄。
市場上的潛在租客，基本上僅限於年輕情侶、已婚但無子女的夫婦（或飼養寵物者）、追求居住質素的單身貴族、港漂學生，以及渴望取得地址申請學校的家長。

客路狹窄流轉率高

先談年輕情侶租客，這類客源的潛在成本高且相對麻煩。
人始終會向上望，希望搬往更大的地方，在改善居住環境的意欲下，只要情侶沒有分手，基本上租用一年死約到期便會搬走。屆時業主不但要再次支付地產代理佣金，最糟糕的是還要面對空租期去尋找下一手租客。
萬一情侶中途分手就更具風險，業主隨時面臨不知向誰追收租金的窘境。
真正具備強勁經濟能力的優質租客，大多會直接選擇奧運站利奧坊等鄰近環球貿易廣場的屋苑，方便返工，又怎會選擇落戶土瓜灣？

另外，現時港漂學生正不斷被集團式私營學生宿舍所吸納。
本港南方人普遍不太理解北方租客的居住習慣與要求，筆者奉勸缺乏經驗的投資者，必須有心理準備，花費時間與金錢去深入了解內地學生租賃市場。
至於那些看中九龍城校網，既不想搬過去居住，又想要一個編制地址的人，往往會計算到盡。這類租客到底是好是壞，筆者留給學生自己去衡量。
還有，學生對現有租客是否已經摸清底細？萬一未來合不來，會否面臨難以送走的困局？
這種潛在風險，亦正好部分解釋了連租約物業開價一般較為相宜的原因。
其次，土瓜灣未來將有大量全新物業供應，置業必須深思熟慮，他日是否容易套現轉售。

究竟閣下他日打算出售時，當區的地產經紀會否願意放棄一手新盤的高昂佣金，轉而為閣下推銷這個僅值300萬元的細價物業？
這類交易，就算收足雙邊佣金亦只有區區30,000元，經紀缺乏誘因之下，不肯全力推介，閣下的單位很難賣到理想價格。
至於該單位買入時只需支付100元印花稅，這是否代表其具備高度稀缺性？事實並非如此。
市場上現時仍有不少低於400萬元的細價樓物業；加上許多一手新盤，亦由發展商提供了印花稅回贈。
倘若計算其名義租務回報，將11,000元乘以
12個月再除以300萬元，回報率大約僅4.4厘，在現時市況下並不算特別突出。讀者在作決定前務必考慮周詳。