【按揭回贈升穿1厘】超額回贈扣減貸款金額　買家或需額外現金　樓按盲點逐一拆解

據市場資料顯示，本港銀行近月積極以現金回贈爭奪按揭客源，部分大額貸款個案的回贈率已升穿1%水平，較年初普遍徘徊於0.5%至1%的水平明顯提高。不過，回贈率越高，未必代表買家實際到手金額同步增加，原因在於監管機構對按揭回贈訂立了一條容易被忽略的計算規則。

【隱藏規則】回贈超1%　銀行須全數扣減貸款額

根據現行樓按指引，銀行在審批按揭成數時，若現金回贈金額不超過貸款額的1%，對首期及可借貸款額並無影響，買家可如常按原定成數借款，回贈亦一般於提款後發放。然而，一旦現金回贈超過貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，就必須將整筆回贈金額（並非僅超出1%的部分）在貸款額中扣減。換言之，買家原本以為到手更多的回贈，實際上會令銀行批出的貸款金額「縮水」，買家需要以自己的現金補足差額，才能完成交易。

【實例拆解】600萬物業七成按揭　回贈1.2%要點計

以一個較常見的情景說明：假設物業成交價600萬元，買家申請七成按揭，貸款額即420萬元。若銀行提供的現金回贈為1%或以下，貸款額不受影響，首期維持180萬元，回贈於提款後另行發放。但若回贈率提高至1.2%，回贈金額約為50,400元，銀行便須將這筆金額全數在420萬元貸款額中扣減，即實際批出貸款約415萬元，買家需要在首期額外補足約5萬元的差額，才能維持原有的七成借貸比率。銀行仍會其後發放現金回贈，但買家在交易初期，實際需要準備的現金已經增加。

【常見盲點】按揭保險不計算在內　中介回贈都要留意

除了1%扣減規則本身，樓按現金回贈尚有其他容易被忽略的細節。首先，按揭保險部分並不計算在現金回贈的1%限額之內，回贈一般是以「樓價 × 按揭成數」作為計算基礎，買家在比較不同銀行方案時，需留意回贈基數是否一致。其次，銀行回贈與地產代理或按揭中介提供的額外回贈，兩者合計同樣須符合1%規限的計算方式，買家若同時透過中介取得額外現金獎賞，也要一併計入扣減考慮，避免臨近成交才發現首期短缺。

樓按現金回贈近月重返1%以上水平，表面上是買家的「甜頭」，但實際能否受惠，取決於能否消化前期額外現金需求。準買家在比較按揭方案時，不應只看回贈百分比高低，而應具體計算扣減後的實際可借貸款額，以及自己是否有足夠現金應付首期差額。市場人士普遍建議，買家在洽談按揭前，宜要求銀行或中介清楚列明回贈計算方式及扣減後的實際貸款金額，才能避免「回贈愈多、首期愈缺」的尷尬局面。至於個別方案是否划算，最終仍需按買家自身的現金流狀況及借貸能力仔細評估。

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