賺取海外收入 如何申請樓按

日前筆者接觸到一個典型「父母幹」例子，一位父親斥資為仔女各買一個一手新盤，家姐已踏進職場，但弟弟連大學都未畢業。
父親相信自己的資產水平，足以擔保人的身分幫忙仔女置業，並計劃運用自身的資產，同時為兒子和女兒的按揭擔任擔保人。
然而，由於父親大部分資產均在公司名下，銀行無法全數計入個人資產水平，當他為兒子那個800萬元單位做擔保後，個人資產額度已耗盡。
這導致女兒另一個1,000萬元單位，除獲父親協助繳付首期外，無法再以父親資產作擔保，須完全依賴女兒自身收入證明去申請七成按揭。
正當團隊準備聯絡女兒收集入息文件時，父親才告知女兒不在香港工作，而是居住並任職於美國。

此對後續的申請不算好消息，皆因近年本港銀行對海外收入的審核普遍收緊；加上不同國家涉及複雜的跨境稅制，並非每一家銀行都願意承接海外入息的按揭申請。

忌拿稅前薪金作計算

當然，較審慎並不代表完全沒有可能。跟女兒聯絡上後，筆者團隊得知她任職於美國一家知名頂尖投資銀行，薪酬非常可觀，並能提供極為完整的完稅證明、官方稅單及銀行出糧紀錄。
考慮到申請的按揭成數雖然僅為七成，但由於女兒居住在海外，香港物業打算先將新物業出租，從而將租金收入一併計入總收入作審批，這無疑大大提升了女兒的整體收入水平與供款能力；加上父親作為香港永久性居民並在港定居，物業具備極強的本地親屬連繫，綜合各項因素後，整體個案就具備香港按揭批核條件。

但凡以海外入息申請本港按揭，有幾個關卡必須留意。
首先是稅務證明的完整性。銀行極度看重申請人是否在當地依法報稅，以美國入息為例，若只有公司糧單而缺乏官方完稅文件，銀行往往不予承認。
其次是部分銀行計稅後淨收入，而有些銀行也會打折，美加的個人所得稅率普遍較香港高，銀行會以「稅後淨收入」作為嚴格標準，買家切忌直接拿稅前薪金作計算。
第三是銀行選擇。本港各家銀行對海外入息的政策差異巨大，有些大型銀行設有專門的跨境審批部門，對美歐大型企業的收入架構較為熟悉；部分中小型銀行，則可能直接拒絕承接特定國家的入息。

最後，是身分與負債審核。雖然申請人不一定需要永居身分，但一定要持有香港身份證，同時銀行會嚴查申請人在當地及香港是否有其他隱藏負債，這些均會直接算入供款與入息比率中。
釐清女兒的入息背景後，筆者團隊特意為她選擇一些能接受美國入息的銀行，向筆者公司夥拍擁有經驗豐富的銀行職員遞交申請。
經過向銀行合規部門詳細申述，最終該行趕在交樓前順利批出700萬元按揭貸款，按息維持在市場最優惠的3.25厘標準，並附有1.2厘的現金回贈。
兩姊弟雙雙獲批按揭，父親終於放下心頭大石，完成了人生一個重要任務。