新盤票王狂潮再起

你好！最近新盤叡璟I收票狂潮，首輪47,000票，之後連復活票再衝破49,000票，刷新全港首輪收票紀錄，很多代理和媒體都話「古洞價買市區」、「西九必贏價」，閣下覺得真的那麼好嗎？

讀者史小姐

最近本港一手樓市最熾熱的話題，莫過於位於長沙灣發祥街西8號的全新大型住宅項目叡璟I。該項目前身為潤發倉庫，整體將分六期發展，合共提供約2,200伙單位，首期率先推售507伙。
項目於8月中開價，首批折實平均呎價約17,880元，一房單位入場費約529.8萬元；其後加推單位折實平均呎價升至約19,212元，入場門檻最低約17,236元，開售即日悉數沽清。

地產代理與傳媒紛紛以「古洞價買市區」及「西九龍必贏價」等字眼形容，惟讀者宜理性拆解當中的三大幻覺。

古洞價格買入市區

叡璟首批折實平均呎價17,880元，與古洞北Park Silicon首批折實平均呎價約17,671元，幾乎如出一轍。
其後叡璟加推單位均價升至約19,000元，古洞新盤亦有加價及成交紀錄，部分特色戶呎價更突破23,000元。
看似以古洞價格買入九龍市區新樓極具吸引力，惟讀者需思考是否古洞本身定價偏高。若日後有偏遠項目賣至30,000元呎價，亦不代表古洞變得划算，買樓絕不能單憑兩個樓盤作直接對比，必須具備宏觀的秤貨視角。

宣傳文案強調入場呎價低至約16,500元，惟該價格僅屬期限最短的90天即供付款計劃。項目樓花期長達約27個月，關鍵日期為2028年11月25日，若買家選擇建築期付款，折扣幅度將大幅減少。
數據顯示，即供付款與建築期付款的價格折讓相差可達8厘左右。
以一個實用面積304平方呎的一房單位為例，原價約630.7萬元，90天即供折實價約529.8萬元，折合呎價約17,400元。若採用建築期付款，折實售價將升至580萬元以上，折合呎價更超越19,000元。
項目以西南九龍作為主要賣點，容易讓讀者聯想到九龍站、圓方、M+博物館及高鐵站等豪宅地段。實質上項目座落於發祥街西，雖然步行約兩分鐘可經有蓋天橋前往港鐵南昌站，周邊亦鄰近長沙灣站及荔枝角站，交通確實具備三站四綫優勢。

縱觀上述三大幻覺，並不代表叡璟屬於欠佳的項目。
該項目規模龐大，約2,200伙的總供應足以重塑周邊小區環境；加上華潤品牌與萬象生活商場加持，日後生活配套極具保障。同時項目毗鄰南昌站，前往香港國際機場、高鐵站及中環核心商業區均非常便利。對比同區二手屋苑如西九四小龍，叡璟開價相若，確實不屬昂貴。
今次創下收票紀錄反映市場購買力強勁，市場對該項目認受性高，長遠具備上升空間，只要讀者不盲目高追，依然屬於可考慮的選擇。