【東京公寓破1億日圓】按年飆9.1%樓價創新高　10月起置業須申報國籍　2027年擬加稅遏短炒

據報道，2026年上半年東京23區新建公寓平均成交價高達1億4,249萬日圓，按年勁升9.1%；若以每平方米計算，均價已達約222.6萬日圓。更值得留意的是，整個首都圈（包括東京都及鄰近三縣）的新建公寓平均價格，今年亦首次突破1億日圓大關，反映升勢已由市中心蔓延至周邊地區，自住需求被進一步擠壓。

【出招防炒】10月起置業須申報國籍

面對愈演愈烈的樓價升勢，日本當局決定由源頭入手。據報道，日本將由今年10月起，規定新購置物業人士必須申報國籍，目的是掌握境內外國人實際購買公寓的情況，為後續政策制定提供數據基礎。與此同時，國土交通省亦計劃最快在2027年度稅制改革中提出修法，新規定最快於2027年4月1日、即2027財政年度起生效，方向包括研議加重短期轉售物業以及純投資性買賣的稅負，惟具體稅率、資本利得課稅方式等細節，官方尚未公布。

【矛盾表態】官方承認未見海外瘋炒證據

有趣的是，今次出招背後，似乎並非單純由數據驅動。據報道，去年上半年東京都新建公寓買家當中，海外置業者僅佔3.0%，比例並不算高；而國土交通省亦明確表示，不論國籍的投機炒賣都不受歡迎，並坦言未見短期炒賣高價物業的明顯傾向。換言之，官方一方面矢言出手規管，另一方面卻承認手上未有充分證據證明海外資金是推高樓價的主因——這種「先防範、後補數據」的政策節奏，某程度上與執政自民黨在最近眾議院選舉承諾中已就限制外國人購買公寓埋下伏筆有關，政治考量或多於純經濟邏輯。

【港人留神】置業日本前要重新評估風險

近年不少港人視日本樓市為分散資產的熱門選擇，皆因日圓匯價偏軟、租金回報相對吸引。惟隨著申報國籍新規將於10月生效，加上2027年度稅改箭在弦上，海外買家日後在日本置業，無論在手續透明度還是持有成本方面，都可能出現變數。尤其若最終方案鎖定短期轉售及純投資性買賣加稅，對純粹博升值、不打算長線持有的投資者影響最大。有意置業日本的讀者，宜密切留意國土交通省公布的具體稅制細節，再重新評估入市時機與持有策略。

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