極端氣候下的風險管理：物業管理應變計劃

極端氣候為香港物業運作帶來結構性新挑戰。首先是極端暴雨引發嚴重水浸威脅，本港多個屋苑低窪位置、地下停車場、機電房、排水暗渠，易在短時間大雨下出現倒灌水浸，直接威脅變壓器、消防泵、水泵、機電系統等關鍵設備，隨時引致停電、供水受阻、消防設備失效等重大風險。水浸過後亦會出現樓宇滲水、牆身發霉、渠管淤塞、公共設施損毀等後遺問題，大幅增加維修開支及管理壓力。 

其次是強風和塌樹風險增加。超強颱風及季節性狂風下，屋苑老樹、外牆冷氣機支架、廣告牌、棚架、花槽鬆脫墮物個案頻生。相比過往季節性風災，現時突發強風陣雨更為隨機，傳統風季防禦模式已不足以應對日常突發風險，對前線巡查、樹木風險評估及設施鞏固工作帶來更大挑戰。與此同時，持續酷熱天氣亦提升電力系統負載壓力上升，或引發斷電故障及戶外工作中暑風險增高。 

物業管理擔當第一線的執行、即時應變、社區守護的關鍵角色。按照屋宇署、路政署、機電工程署、勞工處、天文台、物監局及香港房屋經理學會極端天氣應變指引或相關管理指引，各屋苑管理團隊須配合政府預警機制，執行前置防禦工作。 

針對水浸應變，物管須恆常執行排水渠清理、檢查地面排水口、防洪閘及擋水板保養、地下設施防水驗證；當天文台發出暴雨警告時，即時啟動屋苑水浸應急機制，封閉高危低窪區域、切斷受水浸威脅電源、擺放防水設備及警示，保障住客安全及樓宇設備完整。 

針對強風、高空墮物及塌樹風險，物管須依循政府樹木管理指引，定期進行樹木風險評估、修剪危樹、鞏固鬆動枝幹；風球生效前完成外牆懸掛物巡查、棚架檢查、天台雜物清理；風球期間密察屋苑周邊狀況，風球後即時清理塌樹、障礙物，盡快恢復屋苑正常通行及公共服務。 

整體而言，香港物業管理的氣候風險管理，已由過往「被動災後處理」，轉向前置風險管控、制度化巡查、預警式應變的專業管理模式。未來業界須更緊貼政府最新極端天氣政策與樓宇安全規範，持續優化屋苑應急手冊、強化前線人員培訓及演練，以專業物管應變能力，應對氣候變化下的城市安全新挑戰，穩守本港樓宇的安全。

香港房屋經理學會專業實務委員會主席 劉家榮先生