油塘又掟深水炸彈 是否開錯價

你好！最近油塘擎海開售，市場指樓價很便宜，是否真的呢？聽說收飛超多，是否一個成功的策略？

讀者貝小姐

開價確實相當便宜，甚至讓人懷疑發展商是否開錯價！首日七小時已錄得約7,000票，一個週末更收到超過15,000票，以首兩張價單共226伙計算，超額認購超過65倍。有網友認為此等銷售策略非常成功，必定能「一Q清枱」。
然而，收票數量極多，是否就代表策略成功？有資深投資者直言，發展商似乎開錯價，若是管理層，恐怕要嚴厲問責。

收票熱烈不等於商業成功

要令收票反應熱烈並不困難，只要定價足夠便宜即可。倘若將折實呎價降至10,000元，反應必然更加踴躍。但從企業管理角度看，這絕對是錯誤的商業決策。定價過低意味著公司放棄了應有的利潤空間，屬於實質損失。

早年樓市淡靜時「掟深水炸彈」尚屬合理，但眼下樓市氣氛回暖，依然低價賤賣則是商業失誤。
即使被稱為「深水炸彈之父」的長實集團（01113），早前亦表明不會再隨意低價開盤。例如當前九龍市區新樓兩房單位600多萬元仍不乏買家，但該盤開價僅500多萬元起；細一房單位400多萬元亦大有市場，其開價卻低至300多萬元起，這無疑給公司與股東帶來利潤損失。
況且樓盤一旦被貼上「平貨」標籤，將來極難擺脫，不僅損害公司利益，更會對區內其他樓盤乃至整體區域形象造成負面影響。
先看基本數據，油塘擎海I（越秀地產位於油塘東源街前冷藏倉庫地盤）首張價單折實平均呎價僅13,988元，一房入場費375.94萬元起，創下九龍市區新盤10年新低。

其後加推第二張價單共98伙，折實平均呎價約14,468元，入場費低至約384萬元。
筆者對油塘的印象歷來不算突出。油塘長期屬於工廠區與貨倉區，轉型進度緩慢。周邊民生配套依然偏弱，主要依賴領展旗下屋邨商場「大本型」，夜間氣氛較為冷清，與將軍澳或觀塘相比，生活便利度相去甚遠。
將軍澳商場、學校及公園一應俱全；觀塘則具備豐富的商業活動與餐飲選擇。若純粹追求居住舒適度與生活便利，筆者寧願選擇將軍澳或觀塘，而油塘則顯然欠缺這些優勢。經歷本次開價及早前的親海駅，油塘似乎已成為「深水炸彈專區」。
再細心審視，價格是否真的極其吸引？第二張價單折實平均呎價約14,468元，價格已漸趨合理。若第三張價單加價至15,000至16,000元以上，吸引力便大打折扣。

整體而言，該盤目前開價確實極其低廉。若折實平均呎價能維持在15,000元以內，筆者認為用家及投資者不妨碰碰運氣。發展商開價過低，反而惠及了買家，宜好好把握機會。