深水埗租客「逆權侵佔」變業主、693呎唐樓搶至190萬！20年前最轟動先例：大埔老婦擊敗大發展商奪農地

單位位於深水埗福榮街23A至23E號7字樓，屬1959年落成的舊式唐樓，沒有升降機，實用面積約693平方呎。

物業10月7日經拍賣推出，開價85萬元，折合實用呎價約1,227元。拍賣當日約有10組買家出價，最終以190萬元成交，較開拍價高105萬元或約124%，成交呎價約2,742元。

即使競投激烈，成交價仍明顯低於一般市場估值。拍賣行資料顯示，單位銀行估值約250萬元，即最終成交價仍有約60萬元、相當於24%的折讓。

低價背後與物業特殊的業權背景有關。據報，現任業主原為單位租客，其後一直未能聯絡原業主，並持續居於單位。原業主及相關遺產承辦人其後相繼離世，現任業主最終於2023年透過法律程序，以逆權侵佔取得業權。

今次拍賣同時列明物業沒有原樓契。換言之，買家購入的不只是樓齡逾60年的唐樓單位，亦要考慮業權文件、銀行按揭及將來轉售等因素。

住夠12年不等於送層樓　逆權侵佔有明確門檻

香港的逆權侵佔主要受《時效條例》規管。一般私人土地或物業，原業主追討土地的法定期限通常為12年，因此「住滿12年可以變業主」的說法一直在坊間流傳。

但12年只是其中一項條件，並非時間一到，業權便會自動轉手。

申請人須證明在沒有原業主同意下，持續實際控制有關物業，並具有排除原業主及其他人佔用的意圖，有關狀態亦須連續維持法定年期。最終是否構成逆權管有，要由法院按實際證據判斷。

這亦代表一般租客正常簽租約、交租及居住所產生的時間，不會自動計入逆權侵佔年期，因為租客本身是經業主批准入住。

即使租約完結後繼續居住，何時由合法租用轉變成沒有業主許可的排他式管有，亦可能成為案件爭議所在。

政府2024年向立法會提交的資料顯示，2021年1月至2024年6月19日期間，法院就涉及新界私人土地的逆權侵佔案件作出77宗裁決，當中39宗由佔用人勝訴，38宗敗訴，成功率大約只有一半。

換言之，即使已佔用土地多年，亦不代表一定可以「住到變業主」。

大埔老婦打13年官司　近12萬呎農地擊敗發展商

香港過往亦有更矚目的逆權侵佔案例，其中以大埔滘松園土地爭議最廣為人知。

案件涉及黃壬娣與女兒陳淑賢，以及由發展商持有的多幅大埔農地，總面積約11,000平方米，即接近12萬平方呎。

黃氏一家早於1950年代已在相關土地生活，其後案件的核心爭議，是原有租用關係結束後，一家人是否已經轉為以逆權方式佔用土地。

土地權益一方於1993年展開收地訴訟，雙方官司前後持續約13年。法院最終確認黃氏一家至少在1962年至1982年間，已連續逆權管有相關土地20年。

案件一路打至終審法院，終院於2006年裁定，新界土地契約延長至2047年並不等同政府重新批出土地，因此不會令此前已累積的逆權管有年期重新計算，最終黃氏一方勝訴。

當年涉案土地估值逾3,000萬元，一名普通農婦與大型發展商爭奪近12萬平方呎土地並最終勝訴，亦令案件成為香港逆權侵佔最具代表性的案例之一。

市場分析認為，今次深水埗單位由85萬元搶至190萬元，一方面反映200萬元以下市區物業仍有一定需求，尤其693平方呎的面積，以成交呎價約2,742元計，在香港市區住宅市場極為罕見。

但成交價仍較約250萬元估值低24%，亦反映買家並非單純以面積及地段出價。沒有原樓契、唐樓樓齡、按揭難度，以及日後再轉售時下一手買家及銀行是否接受，均會形成價格折讓。

意見認為，對投資者而言，這類「逆權侵佔樓」最重要的並不是上一手業主幾乎零買入成本取得物業，而是下一手接貨後能否順利融資及退出。

190萬元買入深水埗近700平方呎，看似相當便宜；但特殊業權物業的低呎價，本身往往就是市場為法律文件、融資能力及流通性風險所給出的折讓。對買家而言，真正要計的並非「上一手免費得層樓」，而是自己將來能否順利把這層樓再賣出去。

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