全新先P後H 2.68厘低息按揭 準買家如何精明節省利息

簡單來說，「先P後H」將整個按揭還款期劃分為兩個階段，兼顧了短期低息與中長期彈性。
在首階段（即首2年或3年），銀行採用最優惠利率（P按）計算，按息為P減2.32%。
以現時中銀香港的最優惠利率（P）為5厘計算，實際按息僅為2.68厘，確為目前市場上的最低按息紀錄。
到了次階段，計劃會自動無縫銜接至傳統H按，以目前市場水平計算即為3.25厘。
對於新買家而言，這等於在利率走勢未完全明朗的初期，先鎖定一個市場最低的超低息期，期滿後又毋須重新申請轉按或支付額外律師費，直接享受傳統H按的靈活性，省時兼節省開支。

首階段月供負擔顯著減輕

不過，這項「先P後H」並非恒常計劃，申請人須在今年12月31日或之前遞交申請，並在今年11月1日至明年4月30日期間順利提取貸款。
對於新買家來說，最關心的莫過於「實質每月可以節省多少開支」。
假設以500萬元貸款額、還款期30年為例，傳統H按月供（觸及3.25厘封頂位）金額約為21,760元，首兩年總利息開支約318,100元；若選擇近期定息按揭（2.93厘），每月供樓約20,891元，首兩年總利息約286,200元。
但如果選用中銀的「先P後H」計劃（2.68厘），每月供樓金額則大幅降至20,230元，首兩年總利息僅需261,300元。

這意味著對比傳統H按，「先P後H」每個月足足可以節省約1,530元，即使跟2.93厘的定息計劃相比，每個月也能多節省約660元。

留意罰息期與提款期限

當然，新買家在心動之餘，亦要留意三個關鍵細節。
第一，首兩至三年的2.68厘利率，並非百分之百「鎖死」不變。
因為它是透過「P減2.32厘」計算，若未來銀行調整最優惠利率，實際按息也會隨之浮動。不過在現時整體的宏觀環境下，P大幅上調的機會微乎其微。
第二，計劃設有一般為期兩年的罰息期，新買家在提取貸款後，短時間內若想轉售或轉按需特別注意。
第三，如果新盤物業預計要超出2027年4月30日的提款期限，便無法享有這項優惠，因此在買樓前，必須先向發展商確認確實的交樓及批按時間。