施政報告下的樓宇治理新方向：從舊樓維修到智慧物管

政府積極推出舊樓維修改革，將圍標行為刑事化。提供招標評標服務，並將服務延伸至工程監督及驗收；分拆「驗樓顧問」、「監工顧問」及「承建商」三類角色，避免壟斷及利益衝突。設立「預審名單」制度，嚴格進行誠信與背景審查，打撃圍標；「預審名單」於網上公開查閱，加入服務表現評分，違規者即時除名。對於三無大廈及高風險舊樓等存在安全隱患的樓宇，建議政府及早介入，推出一站式「代辦大維修」服務。有關改革與學會長期倡議由「業主自理」轉為「制度保障」的方向一致。我們促請政府年內提交相關具體方案。

政府建議修訂《建築物管理條例》(第344章)，調高大額採購項目業主大會投票門檻，學會認為必須兼顧業界關注的實務執行情況。長遠而言，我們建議研究以「智方便」確認業主身份及引入電子投票，讓未能親身出席的業主遙距參與，從根本減少委任代表文書爭議。此外，就《消防條例》(第95章) 的建議修訂，必須清晰界定不同持分者在消防裝置上的權責，並配合過渡安排與培訓。一直以來，學會倡議於新落成樓宇的大廈公契訂明設立強制維修基金，透過管理費撥備持續儲備，並促請政府訂立明確立法時間表，及考慮向基層業主提供適切財政支援。

作為九龍城「龍城」聯廈聯管先導計劃的合作夥伴，學會歡迎政府擴展「聯廈聯管」試驗計劃至全港所有有需要的地區，為期兩年。政府應評估成效，為長遠常規化鋪路，同時解決執行障礙，向參與物管公司提供資助或風險分擔，協助業主立案法團處理銀行開戶困難。我們建議聯管大廈可優先使用新招標評標服務，藉物聯網與共用管理平台，由單幢樓宇管理升級為小區智慧管理。

物管團隊是社區減廢的前線力量。學會樂見本港固體廢物棄置量按年下降，回收率持續上升。我們建議優先為私人屋苑、舊樓及聯管大廈提供智能回收設備，設立「綠色房屋管理」專項資助，推動樓宇環保改造。

此外，學會支持採用物聯網、AI影像識別及無人機等科技，提升樓宇安全及管理效率，並倡議持續推廣應用樂齡科技。建議政府提供資金配套，支持初創及科研，推動智慧物管更廣泛應用。同時，政府亦應訂立 AI 影像私隱指引，並加強前線「AI +物管」培訓。長遠應在樓宇規劃階段納入物管專業意見，落實樓宇「全生命周期」管理。

政府提出的大廈管理糾紛三層處理機制值得肯定。物管團隊接收投訴後可協助整理事實，但爭議一旦升級，應轉介至獨立第三方調解。調解人才庫可納入物管專才，加強前線培訓，及早化解社區矛盾，減少訴訟。

一連串改革的核心目標，是令全港每幢樓宇都達到「有人管理、有資金維修、有專業把關」。香港房屋經理學會會繼續與當局緊密協作，發揮物管專業所長，共建安全宜居香港。

香港房屋經理學會會長 黃寶珍女士