自僱出糧申按揭 慎防賬目虧損遭拒批

筆者近日處理的一宗豪宅按揭個案，正好印證了這個道理。
個案買家經營貿易生意，看中價值4,000萬元的豪宅單位，買家打算申請五成按揭（即貸款2,000萬元）。
他每月從公司支取25萬元薪金，信貸紀錄極佳，名下亦無其他貸款。
單看個人入息，要通過供款與入息比率（DSR）審查（約月入17.4萬元）毫無難度。
在交齊糧單、稅單及強積金紀錄後，他便自信滿滿地等候好消息。

公司虧損老闆高薪欠說服力

豈料，多間銀行接連拒批。買家百思不得其解，急忙向筆者團隊求助。
團隊深入追查後發現，癥結在於其私人戶口與出糧的貿易公司戶口之間，經常有涉及數十萬元的雙向資金往來。

對生意人而言，公司資金周轉不靈時由私人注資、資金回籠後調回私人口袋本是司空見慣。然而，當銀行查冊發現他是該公司唯一股東兼負責人時，個案性質便完全改變。
銀行進一步審核公司財務，發現公司賬面持續虧損。
買家從未想過公司賬目會牽連個人貸款，但在銀行的風險邏輯中，一家虧損企業每月向老闆發放25萬元高薪，在商業常理上根本說不通；銀行甚至會懷疑，這筆月薪是純屬資金循環流轉而製造的「假入息」。

彈性過渡避撻訂

團隊商討後迅速調整策略，轉向審批較靈活的中小型銀行。
最終找到一家願意彈性處理的銀行：只要能證明公司具備實質業務運作與穩定流水，即使賬面虧蝕仍可受理按揭。

只是代價為較高息率——由標準的3.25厘，升至約3.95厘至4.2厘。
以2,000萬元貸款計，每月供款額增加近萬元；若預計兩至三年後轉按，過渡期額外利息開支達30多萬元。 買家反覆衡量後，決定接受。
相比起撻訂面臨的巨額沒收損失，30多萬元的息差負擔始終有限；況且這屬過渡安排，待公司營運重返常軌後，隨時可重新轉按至常規優惠計劃。
最終銀行順利批出五成按揭，趕及成交期完成交易。
希望藉此個案，提醒營商的讀者朋友，手持公司的帳目對個人按揭具關鍵影響，入市前宜先為個人及公司做足全面財務預先評估。