34歲讀者月入15萬元 花1,000萬元搬出九龍值得嗎|諗sir|經一專欄

34歲讀者月入15萬元 花1,000萬元搬出九龍值得嗎|諗sir|經一專欄

【九龍・經一專欄】34歲讀者月入15萬元,過去三年平均每年花紅約50萬元,想請教諗sir應如何部署?

撰文:諗sirHomebloggerhk)|圖片:新傳媒資料庫、iStock、unsplash

諗sir:

本人34歲,從事金融業,月薪15萬元,過去三年平均每年花紅約50萬元;太太35歲,鋼琴老師,平均每月收入30,000元。暫時未有小朋友。 持有淨流動資產約390萬元,當中包括現值48萬元債基,2018年8月購入,原投入50萬元,每月收息2,700元,已收息11個月共29,700元,即回報2.5厘。 另有240萬元現金放在mortgage link;其餘現金放在普通儲蓄戶口。 現有新界區地鐵上蓋物業作自住,2014年聯名購入,2018年以600萬元市值轉按八成及轉歸太太單一名下,由本人作擔保,按揭貸款剩餘約470萬元,銀行現估價610萬元,供款每月18,000元。

新界 九龍 物業 債基 諗sir 經一專欄
圖片:unsplash

現希望以本人名義購入九龍區地鐵上蓋物業作自住,目標市價1,000萬元以內,現有新界區物業則作出租,預期市值租金每月約16,000元。 因本人已為太太作擔保,如不能解除,則只能申請50%按揭,貸款上限400萬元。以首期連雜費約為640萬元,保守估計每年可儲100萬元計,可能需時三年才能買多一間(假設樓價不再上升)。

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圖片:新傳媒資料庫

如何合法有效地增加太太認可入息,達致解除本人擔保,善用本人收入較高的優點? 如把現有資金進行債基疊增投資回報10%一年,約42歲可退休,但若購買多一間九龍區樓,便需工作多10年才能退休。結果令人很掙扎,不知諗sir對此的看法?讀者蘇先生

簡單而言,讀者就是為了搬出九龍而糾結。 太太的借貸力要做好,就是要開立公司自己出糧俾自己;太太有收入,讀者自可甩擔保。 不過,甩擔保要整份按揭去銀行重新做過,須好好處理罰息期。

至於收入多少才可讓讀者甩身?以470萬元貸款計,月供約14,000元(470÷259*×10,000),若太太零借貸,收入至少需28,000元,不過一般預鬆點要35,000元。

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用新界樓來做學生宿舍,將一間月收18,000元租金之三房打大成月收35,000元,回報很有吸引力。 讀者買了債基收10厘息,令他認定可以42歲開始退休;如果再做埋學生宿舍,讀者退休或可以再早六年開始。這件事,值得做。

新界三房樓計700萬元買到,六成上會,280萬元首期,借420萬元,月供約13,000元。 三房可宿五個人,每間房收7,000元,那正現金流有22,000元(35,000-13,000)。 若說將280萬元放銀行,收不到22,000元息一個月,何況供得十年,間樓可供甩了一半?

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由於讀者390萬元資金50萬元入了債基,240萬元是mortgage-link及其餘活期,使用280萬元用自己單名買第二間樓,令讀者還有110萬元可隨時變現之現金,債基由於沽約三至四日後可變現,大致都是cash or equivalent。 這亦是筆者不提倡讀者用全現金去買1,000萬元樓之原因,因幾時都不可以令手上全無現金。

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那讀者有學生宿舍產出正現金流22,000元,另外50萬元債基可加碼至100萬元然後疊增,收年息15厘令月正現金流再增12,500元(15萬元÷12),即讀者正現金流為34,000元左右,足夠在九龍區租三房。 如果屈就點住便宜些,可更快退休。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。 *2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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