中海物業拓展盈利增長點!值得看高一線|投資有道

中海物業拓展盈利增長點!值得看高一線|投資有道

【中海物業・投資有道】今次分析的中海物業(02669)是一隻物管股,現價仍較7月高位有逾一成空間,有留意價值。中海物業隸屬中國建築集團旗下的中國海外發展(00688),主要從事物業管理及增值服務,在管物業類型包括住宅、商用、政府物業等。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash、中新社、新傳媒資料室

分析物管股 — 中海物業

中海物業於2019年確立了「一體兩翼四驅」的整體發展策略,以基礎物業服務為軀幹,品質管理和管理規模為雙翼,配合優你互聯、興海物聯、資產管理、投資併購為四個驅動引擎,希望透過持續提升經營規模,並借助物聯網平台和移動互聯網平台為營銷管道,以提升非基礎服務收入佔營業額比重。

中海物業剛於8月21日公布了截至6月底的未經審核2019年中期業績,錄得純利約2.49億元,按年升12.5%;收入逾24億元,按年升25.9%;經營溢利3.53億元,按年升11.9%;每股盈利7.56仙;中期息派2.2仙。按業務分類,物業管理服務佔總收入80.8%,達19.37億元,按年升23.1%;增值服務收入佔19%,達4.57億元,按年升37.2%。有見停車位買賣服務有利可圖,並有持續擴大之勢,中海物業於2018下半年涉足有關業務,為2019年上半年帶來550萬元的銷售收益,分部毛利率達42.8%。

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中海物業的現價較7月高位有逾一成空間,有留意價值。圖片:中新社

期內,負責管理的建築面積達1.42億平方米,較去年同期增加7.9%;接獲新增或續約的物業管理合約額達3.59億元。集團現金充足,流動資產淨值達10.02億元;銀行結餘及現金較去年底微跌至20.59億元,因為要增購停車位存貨,以擴展停車位買賣業務。上半年中海物業毛利4.83億元,同比減少8.5%,毛利率則從27.71%減少7.58個百分點,至20.13%。

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中海物業於2019年確立了「一體兩翼四驅」的整體發展策略,以基礎物業服務為軀幹。圖片:新傳媒資料室

大行對中海物業的評價

大行對中海物業的中期表現評價不一;大和報告指,中海物業2019上半年毛利率跌20.1%,皆因由2018年第四季起,集團重新配置員工予項目公司管理,導致物業管理服務的毛利率減少19.7%。該行預計有關的人手架構調整將於2019年完成,2019至2021年可維持穩定;而且中海物業持續尋求更多在母公司以外的擴張,譬如商業和政府項目、投資更多附加服務行業,同時又計劃提升服務質素及效率。大和上調了中海物業2019至2021年收入預測1%至7%,反映母公司物業管項目增長以及附加服務收入改善的預期,給予「跑贏大市」評級;目標價3.9元。

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大和給予中海物業「跑贏大市」評級;目標價3.9元。圖片:unsplash

招銀國際報告認為,毛利下跌,主要是去年第一季高基數以及在下半年開展的業務改革所影響,認為中海物業這份中期業績不少指標依然穩步上揚。當中,除息、稅前利潤(EBIT)有13.3%的升幅;而息稅前利潤率亦已從2018下半年的跌勢中恢復,升至14.7%。集團的收入增長亦優於該行預期,基於2018下半年的低基數,料2019下半年同比增長將會加快。該行調高2019至2020年盈利預測分別7.7%和10.3%;投資評級為「持有」;目標價升至4.1元。

滙豐環球研究發表報告,在高基數效應下,中海物業2019年中期業績及盈利仍有可觀,核心純利增11%(撇除外匯影響,升幅更達18%),符合該行預期;財政狀況亦穩定。滙豐環球續指,集團中期收入增長,主要受管理面積增加以及受增值服務帶動。該行看好中海物業的綜合實力及多元化業務發展,按2019和2020年分別31倍、25倍的市盈率, 給予「買入」評級;目標價升至5元。

中金報告指,中海物業中期收入按年升近26%,但淨利率卻跌1.2個百分點,只因受集團為未來業務發展作的前期投資拖累;加上集團業務大多集中內地,人民幣貶值亦間接影了業績。該行估計,2018年下半年起的前期投資將於2019下半年起逐步生效,末期收入將超越中期,邊際成本則會下降,給予「跑贏同業」評級;目標價4.8元。作為港股市場上較年輕的板塊,物業管理股的優點在於收益穩定、受經濟波動的影響較輕,亦不像內房股般要承擔龐大的開發成本以及政策風險。

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招銀國際報告認為,中海物業這份中期業績不少指標依然穩步上揚。圖片:中新社

背靠央企中國建築集團

不過,物管股的業務發展,很大程度是依靠背後內房發展商的實力,因此母公司為碧桂園(02007)的碧桂園服務,很自然成為業內龍頭,上市不足兩年,股價已翻了一番有多,市值去到600億元樓上,較隨後幾家同業的總和還要多。不過,碧桂園服務市盈率(PE)已達到55倍的高水平,雖然以其去年度盈利增長1.3倍,今年上半年亦有73%增幅,未必不足以支持估值,但明顯市場不會容許業績有太大的出錯空間。

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物管股的業務發展,很大程度是依靠背後內房發展商的實力。圖片:中新社

而中海物業上市較早,過去幾個年度盈利及派息都有理想增長,其母公司中國海外,論規模雖不及碧桂園,但作為央企中國建築集團旗下,實力自不待言;而估值上,32倍PE的中海物業,在當前欠佳的市況下,亦可有較佳的防守力。中海物業股價今年上半年持續向上,呈一浪高於一浪,7月中創出4.52元歷史高位後回調。以8月30日收市價4元計,中海物業仍較高位低11%,跑輸近日再創新高的碧桂園服務;惟股價於4元樓下明顯有支持,不排除短期內可跟隨板塊向上突破,再創新高。

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中國海外的規模雖不及碧桂園,但作為央企中國建築集團旗下,實力自不待言。圖片:新傳媒資料室

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