仲買樓收租？投資樓市新策略－工廈重建｜1% Anthony

撰文：1%Anthony｜圖片：unsplash

賣樓後轉買工廈

於是筆者就帶老爸去睇我們投資的工廈項目…
見到排工廈得幾層高，殘到就冧咁，老爸嚇呆了！
老爸： 就係買咗呢度？
筆者； 係呀！
老爸： 咁舊，買嚟做咩？有冇人租架？
筆者： 重建丫嘛！
老爸： 搏收購？有冇人收架？
筆者： 我哋自己收呀，收晒啦！
老爸： 收嚟做咩？
筆者； 拆咗佢，重建囉！
老爸： 重建？起幾多層呀？

筆者： 諗住起28層…
老爸： 28層？咁咪要打地基？
筆者： 梗係要啦！
老爸： 自己起？你識起樓架咩？
筆者； 我哋團隊有則師有工程師，佢哋識咪得囉，我投資之嘛…

離開時，老爸仍然一臉茫然。正常的！一般人買樓投資，只局限於買多個住宅收租。正常的！我自己都冇諗過，有機會成為發展商。以前，筆者跟其他投資者一樣，只集中於住宅…以前沒有辣稅，投資策略很簡單，盡量買多啲單位收租！後來有雙倍印花稅，按揭也收緊了，成本重了很多！買到十幾廿個單位，已經很難再借按揭，發揮槓桿了，最重要是看見政府的取態，只會不斷加辣，不出所料，按揭繼續收緊，還有非首置要付樓價15%辣稅，過往的模式，不斷買住宅單位收租，累積資產，呢招已經唔Work了！如果是你，又會怎麼面對？

比較各類投資樓市方式

有些投資者，選擇以不變應萬變！賣咗買唔番嘛，於是就決定不賣樓了，就攬住手上幾個單位，個個月收十萬八萬租就算了。最初冇乜問題，後來發現，最多只是年年加少少租，每個月的正現金流多少少，多啲錢洗之外，樓價升又唔賣得，想加按又過唔到壓力測試，資產財富原地踏步。加上手上的物業樓齡越來越大，維修保養越來越煩，市場競爭力持續下跌，才開始後悔沒有及早作出部署。

有些投資者，選擇小試牛刀，試試新嘢！最常見是買車位，銀碼細，易買賣，所以近年車位升幅強勁，然而由於租金追不上，風險相對較高。有些則選擇買海外樓，一知半解隔山買牛，中晒伏！同香港樓比較乜都平啦，係咪真係抵先得架？於是就安慰自己說，賣唔出、租唔出，咪自己渡假住囉！不過都未算最慘，最慘的是買商場劏舖的投資者，或者大部份可以叫若主，幾百萬買幾十呎，貪租金回報保證，兩三年之後死場一個，很多個案都要蝕五、六成，甚至七、八成離場，返家鄉遙遙無期。

以上的情況，主要是沒有決心跳出舒適區（Comfort Zone）…用的都是傳統住宅思維…買入，收租，等升值！看見身邊不少朋友中伏，不想重蹈覆徹，於是筆者與學員們，決心跳出舒適區，重新學習，在高手護航下，開始進軍活化工廈市場。不是單純的…買入，收租，等升值！這樣做實在太慢、太被動了！作為專業投資者，我們想要的是，即使樓市唔升，都可以賺到錢，凡事都要計到數，每個項目都要計到賺幾多，而不是等運到。讓資產與財富，可以相當高速地、穩健地增長。

我們由2013年開始活化工廈。最初的時候是一個單位，後來賺到錢，就開始挑戰全層，賺到錢，再挑戰幾層，到前年開始挑戰全幢翻新，筆者參與的項目，早已經全部沽清交樓了。去年再挑戰收購、重建，項目已順利完成收購，並已批則，開始進入拆樓、打地基的程序。