樓市又嚟癲過!放寬首置客9成按揭樓價上限 專家:等多半年先上車

樓市又嚟癲過!放寬首置客9成按揭樓價上限 專家:等多半年先上車

行政長官林鄭月娥新一份的《施政報告》中提及放寬按揭,放寬首置客承借九成按揭的樓價上限,購買按揭保險計劃的承保上調至800萬元。由此路進,上車盤定義將由樓價介乎400萬至600萬元住宅,改寫成800萬元。到底上車客應否加快入市步伐?上車客應否借盡九成按揭?600萬至800萬元住宅有哪些選擇?今次《經濟一週》邀得香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮、奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強、知名博客脫苦海及熟悉按揭運作的天窗資本執行董事兼《有升有息》作者黎家良,一同解拆放寬承借九成按揭的按保樓價上限後樓市新形勢。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料室

放寬按揭要留意的事

《施政報告》最大亮點是放寬借足九成按揭的按揭保險樓價上限,由400萬元上調至800萬元。上車客置業能力大增,入市步伐明顯加快。不過,上車客動筆簽訂臨時買賣協議前,要先問四大問題,以釐清現時最新的樓市形勢;否則,隨時做錯決定。

首置客借足九成按揭按保的樓價上限由400萬升至800萬;申請八成按揭貸款按保的樓價上限由600萬升至1,000萬元,後者可包括自置物業樓換樓的按揭。客觀效果上,以往購買樓價達800萬元住宅的上車客,由於銀行只能承借六成按揭,買家要準備首期金額高達320萬元。不過,現時要購買樓價達800萬元住宅,由於受惠按證公司願意對樓價800萬元住宅借足九成的按揭提供按揭保險,所以上車客的首期頓時降至80萬元。

置業前的問題
圖片:新傳媒資料室

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Q1:樓價是否止跌回升?

由於上車客置業首期要求有所降低,近日成交顯著急升。十大屋苑錄得最多22宗成交,為過去半年來成交最暢旺的週末假期。《施政報告》發表至10月20日止,將軍澳區錄得60宗二手成交,當中有一半為樓價800萬元或以下的成交。

現時又再回復買樓等於買棵菜的年代,搶盤潮湧現。例如元朗YOHO Town放盤的一個單位,竟獲得三枱客競投,最後加價50,000元,以665萬元出售。雖然置業有實際居住需要,但是上車客買樓前先要回答四條必問問題:第一條問題為樓市會否因放寬按揭措施而止跌回升?

港大鄒廣榮指出,中價二手樓樓價會由跌轉升,惟納米樓及一手樓有壓力。不過,他強調,政府放寬按揭保險樓價上限對樓價刺激作用的效果短暫,因為在基本因素並無改善情況下,樓價難以維持長久升勢;樓價因經濟情況轉差而下跌風險不容忽視。

香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮
香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮。圖片:新傳媒資料室

知名博客脫苦海亦對此深表認同,他指出政府放鬆承借九成按揭的樓價上限,其對樓價刺激作用將會在幾個月內消失,尤其是當農曆新年後公布差勁的經濟數據,樓價會再下行。在放寬按保樓價上限前,脫苦海已經聲言樓價要下跌。他原本預期香港樓價受到兩大基建落成帶動,即港珠澳大橋通車及港深廣高鐵通車。

不過,近日出現的社會運動,導致內地消費者暫時不來港消費,香港人又不消費;地舖租金急跌,更出現結業潮。「中秋消費無晒。」脫苦海反問:「你估過農曆新年假期會有番消費?」他推斷很多舖頭未必捱到聖誕節及農曆新年,有可能在明年農曆新年後出現失業高峰。他深信樓價始終反映實體經濟狀況,即受到收入、生意及失業等因素影響。他相信樓價最終較高位跌15至20%。然而,中原城市領先指數(CCL)僅較高位跌5%,由上文推斷估計未來尚有額外15個百分點跌幅。

Q2:現時應否入市?

由於內地客減少來港消費,以往能夠負擔高昂租金的高級商店及零售業從業員要撤出核心地段,不論商舖及住宅業主都要減租。他指出,住宅租金開始跌緊,惟農曆新年假期後租金開始急跌。不過,脫苦海相信今次樓價調整,未必會如1997至2003年般累跌70%。因為當時香港經濟面對內外夾擊兼經濟轉型才會導致樓價大幅下跌。

現時香港經濟情況,未致如當時般導致整個經濟體系崩潰。他指出:「樓價不會跌70%畀你執平貨。」既然樓市並非轉跌為升,上車客下一個關心的問題為現時應否入市?擁有豐富實戰經驗的脫苦海認為,上車客不宜因為放寬樓按上限而立即入市,反而要靜待明年才執平貨,屆時一樣可以享受政府放寬樓按上限的好處。

Q3:應否借盡九成?

其實脫苦海在上文的分析已經回答了上車客另一個問題,現時應否借盡九成按揭?他的答案顯然採取否定態度。另一位受訪者奧陸蔡金強認為,現階段不太建議買樓。倘現時全球經濟仍處於上升週期,香港樓價又不是極之昂貴,上車客當然要借盡九成按揭。然而,現時可以借盡九成按揭,全球經濟可能出現大蕭條,香港經濟只會「更大鑊」。

他建議無論如何都要等到明年的二季度才考慮入市,要觀望社會運動是否已經偃旗息鼓。「現時並非考慮是否借盡九成, 而是是否有需要買樓?上車客宜等多半年,不用急於一時。」當然第四個問題為今次政府放寬樓按,會否觸發負資產?近日網民指政府該項措施猶如「推人去死」, 即上車客一入市就變成負資產。

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強
奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強。圖片:新傳媒資料室

Q4:會否淪為負資產?

蔡金強指出,九成按揭,樓價跌10%變成負資產。「大家應該知道1998年開始香港湧現幾萬個、甚至10萬個負資產個案的衝擊。」故他形容政府放寬承借九成按揭的樓價上限,其實「好笨」。政府目的是讓借了發展商二按的業主可以順利轉按,其實是飲鴆止渴。

政府放寬按保樓價上限,包括恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)、新世界發展(00017)、信和置業(00083)及長實集團(01113)股價急升,市值一度驟增357億元;有評論指政府推出是項措施等於幫發展商散貨。惟港大鄒廣榮坦言:「放寬樓按並非幫發展商散貨,因為購買力會先流向二手樓;發展商感受到壓力後會減價促銷。如此一來,發展商囤積居奇的誘因減少。與其話幫發展商散貨,不如話逼佢地出貨。」

新盤
圖片:新傳媒資料室

正如上文分析,發展商發展的納米樓及一手樓有壓力,發展商又遇上政府實施空置稅。發展商遭到前後夾擊,有必要加速散貨。根據統計第四季發展商將會推售接近10,000伙新盤。10月25日,長實推出愛海頌次批單位;而28日,中國恒大(03333)推出恒大•珺瓏灣約300伙單位。其實今年第四季新盤的特色為港島豪宅盤空群而出,包括波老道項目、羅便臣道項目、CENTRAL PEAK及皇第。

長實執行董事趙國雄曾指出,波老道項目每個單位價值超過1億元。由此估計, 第四季推售的港島豪宅,貨值高達數百億元。但以伙數計,九龍區將會有最多新盤開售,潛在供應有機會高達5,649伙。本週長實開售愛海頌,稍後時間將會推售的日出康城第8期SEA TO SKY,其潛在供應量達1,422伙;而九龍區另一個大盤為位於啟德的嘉峯匯。無論如何,政府放寬承借九成按揭的樓價上限後,都無阻長期樓價跌勢。

長實愛海頌
圖片:新傳媒資料室

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