按揭保險兩大誤解!置業人士小心免中伏

按揭保險兩大誤解!置業人士小心免中伏

政府放寬首置人士申請九成按揭保險的樓價上限,無疑助供得起但無首期的市民上車。惟置業人士對新修訂存在誤解。恐防樓市泡沬爆破、湧現負資產潮前,準業主已先變苦主,上會不成焗撻訂,最終樓錢兩失,蝕住退場。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室

放寬按揭保險樓價上限

按證公司放寬申請九成樓按的按保樓價上限,從400萬上調至800萬元。上車客首期由320萬元急降至80萬元。樓按專家黎家良指出,《施政報告》公布前,即使入職起薪高的專業人士如醫生、高級公務員等,入息足以通過壓力測試。奈何,因未儲夠首期以致望門輕嘆。

即使買800萬元的住宅,在可以敘造九成按揭下,首期僅80萬,已可盡快上車。新修訂後,買家亦不需單靠向發展商造二按,才借到錢付首期。上車客要注意每月供款金額急升,在未放寬樓價上限前,每月供款19,300元,惟以一成首期上車, 供款額急升近50%,這是現時市況買樓前要注意的事項。

按揭保險
圖片:新傳媒資料室

當然以往買樓可以向銀行借入按保保費,然後連同貸款分開若干年攤還。按證公司修訂新例後,這個做法暫無改變。根據按保公司發出的有關按揭保險計劃修訂的新聞稿第四點指出,放寬按揭保險樓價上限後,仍要符合不高於供款入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR)50%的上限,並須符合銀行壓力測試。

不過同一點指出,首置客如未能符合壓力測試,仍可申請最高八成或九成按揭,其保費會因應風險因素作額外調整。故近日有評論指,新修訂變相免除首置人士的壓力測試。然而,作為樓按專家的黎家良糾正,這是很多人的誤解,事實上並未免除壓力測試。黎家良解釋,買家申請貸款時先要過兩關。第一關是供款入息比率不得高於50%。

第二關才到壓力測試,即假設現有按揭利率額外加上升3厘後的供款額,仍然低於供款入息上限的60%。而政府所謂即使壓力測試「肥佬」,仍可靠調高按保讓首置人士申請到最成數按揭,實際執行起來其實存在不確定性。日前已有傳媒就上述修訂向銀行查詢,銀行接受訪時均以不予置評或視乎個案而定。由此推測,似乎銀行對於會否批出按揭予壓測「肥佬」的申請人態度曖昧。

黎家良指出,置業人士提交按保申請其實是要經銀行處理,銀行會先進行按揭審批。未能通過壓力測試的準業主分分鐘在此階段已「截住咗」不會獲批。亦即是說,如果銀行在這關已落閘,已再沒有申請按保需要。因此,新政策之修訂名義上可行,「但(潛台詞)是壓測唔過的話, 申請無機會交上按證公司畀佢加保費。」而據行內人士向銀行的按揭部門了解,銀行並不會跟從上述修訂。故保費因應風險因素作額外調整亦是空口講白話。

小心過不到壓力測試

新修訂上星期出台,不少買家陸續向銀行申請按揭貸款。若屢被不同銀行拒批,「試咗幾間都唔得嘅,仲唔打去報紙嘈?」黎家良預料,將來會出現準業主未能通過壓力測試,以致「上唔到會」要「撻訂」,上車客以苦主身分現身說法的報道。

按保公司修訂按保計劃後,放寬申請八成樓按的按保樓價上限至1,000萬元。由於早前普遍的三房單位叫價接近1,000萬元,故換樓客也受惠按保計劃修訂。不過,從中衍生另一個誤解,不少人以為,可透過申請八成按揭的按保而加按套現。

因為在未放寬樓按樓價上限前,買800萬元樓要支付四成首期,即320萬元。而最新措施為可以支付兩成首期「上車」,是否可以利用按保計劃套現?黎家良表示按保公司不容許這樣加按套現。不過,業主可透過進行新買賣交易或透過財務公司加按套現。

話說回來,現時換樓的方法為「先賣後買」,而非「先買後賣」。黎家良指出:「換樓客買唔到樓可以租樓先,唔會死。惟買了新樓又不能及時沽出舊樓,新樓成交唔到會死,因為無錢畀新樓尾樓,就要撻訂。故現時換樓策略為先賣後買比較保險。」

另外,有些人收入不足以申請樓按,故想方法透過自動轉賬每月過數或請第三方開支票給自己,以證明自己有足夠收入。黎家良指此路不通,根據他多年從事銀行業經驗,按保公司最相信稅單上的收入。即使按保公司沒有明確列出,如果不能提交稅單,就一定不批准該宗的按保申請。他奉勸置業者要將所以收入報稅,以增加獲批按保的勝算。

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