按揭保險兩大誤解！置業人士小心免中伏
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室
放寬按揭保險樓價上限
按證公司放寬申請九成樓按的按保樓價上限，從400萬上調至800萬元。上車客首期由320萬元急降至80萬元。樓按專家黎家良指出，《施政報告》公布前，即使入職起薪高的專業人士如醫生、高級公務員等，入息足以通過壓力測試。奈何，因未儲夠首期以致望門輕嘆。
即使買800萬元的住宅，在可以敘造九成按揭下，首期僅80萬，已可盡快上車。新修訂後，買家亦不需單靠向發展商造二按，才借到錢付首期。上車客要注意每月供款金額急升，在未放寬樓價上限前，每月供款19,300元，惟以一成首期上車， 供款額急升近50%，這是現時市況買樓前要注意的事項。
當然以往買樓可以向銀行借入按保保費，然後連同貸款分開若干年攤還。按證公司修訂新例後，這個做法暫無改變。根據按保公司發出的有關按揭保險計劃修訂的新聞稿第四點指出，放寬按揭保險樓價上限後，仍要符合不高於供款入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）50%的上限，並須符合銀行壓力測試。
不過同一點指出，首置客如未能符合壓力測試，仍可申請最高八成或九成按揭，其保費會因應風險因素作額外調整。故近日有評論指，新修訂變相免除首置人士的壓力測試。然而，作為樓按專家的黎家良糾正，這是很多人的誤解，事實上並未免除壓力測試。黎家良解釋，買家申請貸款時先要過兩關。第一關是供款入息比率不得高於50％。
第二關才到壓力測試，即假設現有按揭利率額外加上升3厘後的供款額，仍然低於供款入息上限的60%。而政府所謂即使壓力測試「肥佬」，仍可靠調高按保讓首置人士申請到最成數按揭，實際執行起來其實存在不確定性。日前已有傳媒就上述修訂向銀行查詢，銀行接受訪時均以不予置評或視乎個案而定。由此推測，似乎銀行對於會否批出按揭予壓測「肥佬」的申請人態度曖昧。
黎家良指出，置業人士提交按保申請其實是要經銀行處理，銀行會先進行按揭審批。未能通過壓力測試的準業主分分鐘在此階段已「截住咗」不會獲批。亦即是說，如果銀行在這關已落閘，已再沒有申請按保需要。因此，新政策之修訂名義上可行，「但（潛台詞）是壓測唔過的話， 申請無機會交上按證公司畀佢加保費。」而據行內人士向銀行的按揭部門了解，銀行並不會跟從上述修訂。故保費因應風險因素作額外調整亦是空口講白話。
小心過不到壓力測試
新修訂上星期出台，不少買家陸續向銀行申請按揭貸款。若屢被不同銀行拒批，「試咗幾間都唔得嘅，仲唔打去報紙嘈？」黎家良預料，將來會出現準業主未能通過壓力測試，以致「上唔到會」要「撻訂」，上車客以苦主身分現身說法的報道。
按保公司修訂按保計劃後，放寬申請八成樓按的按保樓價上限至1,000萬元。由於早前普遍的三房單位叫價接近1,000萬元，故換樓客也受惠按保計劃修訂。不過，從中衍生另一個誤解，不少人以為，可透過申請八成按揭的按保而加按套現。
因為在未放寬樓按樓價上限前，買800萬元樓要支付四成首期，即320萬元。而最新措施為可以支付兩成首期「上車」，是否可以利用按保計劃套現？黎家良表示按保公司不容許這樣加按套現。不過，業主可透過進行新買賣交易或透過財務公司加按套現。
話說回來，現時換樓的方法為「先賣後買」，而非「先買後賣」。黎家良指出：「換樓客買唔到樓可以租樓先，唔會死。惟買了新樓又不能及時沽出舊樓，新樓成交唔到會死，因為無錢畀新樓尾樓，就要撻訂。故現時換樓策略為先賣後買比較保險。」
另外，有些人收入不足以申請樓按，故想方法透過自動轉賬每月過數或請第三方開支票給自己，以證明自己有足夠收入。黎家良指此路不通，根據他多年從事銀行業經驗，按保公司最相信稅單上的收入。即使按保公司沒有明確列出，如果不能提交稅單，就一定不批准該宗的按保申請。他奉勸置業者要將所以收入報稅，以增加獲批按保的勝算。
