減息+放寬按保推高樓市!業主狂反價!買樓要有呢個準備

減息+放寬按保推高樓市!業主狂反價!買樓要有呢個準備

上月施政報告出台後,放寬按揭保險的措施令樓市由冷轉熱; 如今滙豐更帶頭減息,確實為樓市火上加油,一眾業主心雄,瘋狂反價。美國減息是預計之內,原先市場預期香港不會跟減。然而,滙豐帶頭減息,多家銀行隨即跟減,確實感到意外。萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文表示,滙豐減息後,估計其他銀行也會跟隨,以保持競爭力及市場佔有率,這同時亦反映市場競爭大及生意難做,如果息口長期持續「低水平」,會對樓市有一定支持。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

100萬元貸款額 每月供少66元

林浩文續指出,在政府的新政策下,600萬元至1,000萬元的二手樓仍會「亢奮三至四個月」,估計這類別的成交量亦會多兩至三成,但「盤源」及「購買力」會慢慢消耗。經絡按揭轉介高級副總裁曹德明預料,大部分銀行的最優惠利率(P)將回復至去年9月加息前的水平。早前施政報告放寬按揭成數措施,相信可刺激交投增多,激活樓市發展。不過,自6月起多間銀行已開始收緊按揭優惠如現金回贈及提高按息,曹德明相信減息後按揭業務的邊際利潤將更見低微,加上經濟前景不明朗,銀行承辦按揭業務時將會更加審慎,不排除銀行會再將按揭優惠減少。

香港樓市
圖片:新傳媒資料室

中原按揭董事總經理王美鳳指出,P下降0.125厘後,新造按息將由2.625厘降至2.5厘,由於年內美息及港息再下調機會不大,預料年內按息將維持2.5厘低水平,連同最近推出新按保修訂,相信對本港樓市具支持作用。以貸款額100萬元、30年期計算,以減息前P按2.625厘計,每月供款為4,017元,減息0.125厘後,每月供款會減少66元,至每月3,951元
(見表二),以目前新造按揭平均貸款額約400萬元計,減息0.125厘, 每月供款將節省264元,利息支出減少417元。

相關文章:【滙豐減息】按揭400萬 每月慳417元利息!專家:銀行按揭優惠或再減少

100萬貸款減息前後供款比較

樓價將止跌回升

差餉物業估價署公布,本港9月私人住宅單位售價指數報380.5點, 按月跌1.8%,跌幅較8月的1.4%為大,連跌4個月,但這只是滯後數據。利嘉閣地產總裁廖偉強表示,低息環境將有助樓市交投回升及樓價回穩,預期第四季餘下時間,樓價有望止跌回升,並修訂全年樓價由原先估計的持平,變為較年初時仍有3%至5%的升幅(見表三)。事實上,自施政報告放寬按保後,市場已憧憬樓價上升,各區睇樓量急升,刺激業主叫價企硬,二手市場隨即錄得多宗反價個案。而由於政府放寬800萬元以下物業按保上限,有利該類價位物業的交投。

地產業界對減息睇法

有沙田區代理消息指,區內指標屋苑沙田第一城44座中層兩房戶, 在施政報告出台前叫價540萬元,出台後即加價至550萬元,及後見市道暢旺,再反價至560萬元。日前再即提價到568萬元,由於不乏買家出價,故再調升2萬元,最新開價570萬元,以實用面積284平方呎計,每呎叫價2萬元。即使是不反價,都「零議價」。世紀21奇豐物業高級分行經理李嘉文表示,沙田第一城41座低層D室, 實用面積304平方呎,2房間隔。單位放盤1個月,獲買家「零議價」以510萬元承接,實用呎價16,776元。據了解,原業主於2009年7月購入上址,當時作價141萬元,持貨10年多至今沽售,賬面獲利369萬元離場,單位期內升值2.6倍。

代理消息指,元朗區上月錄得過百宗成交,遠超8月全月81宗,其中過半數成交是為《施政報告》公布後錄得。
代理消息指,元朗區上月錄得過百宗成交,遠超8月全月81宗,其中過半數成交是為《施政報告》公布後錄得。

業主心雄持續反價

於7月21日發生襲擊事件的元朗區,整體二手成交量自政府公布放寬按揭保險後,買家入市意欲上升,區內成交量更大增,更不時有反價個案。代理消息指,元朗區上月錄得過百宗成交,遠超8月全月81宗,其中過半數成交是為《施政報告》公布後錄得。中原地產副區域營業經理王勤學表示,其中YOHO Midtown 1座中高層G室,實用面積443平方呎,2房間隔,原業主最初叫價760萬元,期後反價10萬元或1.3%後,以770萬元售出,實用呎價17,381元(見表四)。

原業主於2010年以308萬元購入上址,持貨9年,賬面獲利462萬元,物業升值1.5倍。另一新界西大型指標屋苑荃灣愉景新城,亦接連錄得反價個案。美聯物業首席聯席區域經理梁仲維表示,剛錄得愉景新城1座極低層B室,實用面積474平方呎,8月開價650萬元放盤,日前反價至665萬元沽,平均呎價14,030元。 對比月中成交同層另一個同戶型單位做價,再高出27萬元。

近日二手業主反價個案

加速入市步伐

中原地產分區營業經理陳旭明表示,自從宣布放寬按揭成數後,東涌二手成交持續暢旺,日前東堤灣畔5座高層F室,實用面積607平方呎,以768萬元沽出,成交價屬同類單位近4個月新高,實用呎價12,652元。買家為區內用家,睇樓一星期,期間亦有出價洽購其他單位,均慢半拍而未能成功入市,近日洽購上址,鍾情單位處高層,馬上追價40萬元承接單位。原業主於2013年以550萬元入市,現轉手賬面獲利218萬元,升值40%。

二線屋苑一樣有反價個案。中原地產分行經理朱建宗表示,近日新屯門中心業主心態轉強,新近錄得反價成交為3座高層F室,實用面積455平方呎,兩房間隔,原先叫價510萬元。單位近日獲買家洽購,業主有見樓市氣氛升溫,臨場反價5萬元, 買家為上車客,唯恐遲買更貴,決定追價,單位以515萬元成交,折合實用呎價約11,319元。原業主1994年11月以135萬元買入,持貨約25年,帳面獲利380萬元,升值約2.8倍。

不過,有經濟學者指出,政府放寬八至九成樓宇按揭上限及減息, 短期需求可被釋放,但之後的樓價走勢如遇上經濟轉差,走勢會後勁不繼,市民始終仍要面對樓價下行的風險,故不一定需要入市,如無必要的情況下也不應該入市,特別是炒樓。故此不認為反價封盤潮會持續很久,料只是曇花一現。

非套現轉按一樣可受惠

政府放寬按保,雖然只適用於現樓物業,對於樓花新樓,買家要選用建期付款才能選用新按保計劃,但同時新按保適用於非套現轉按,料有利延伸至承造發展商按揭的新盤買家於入伙後轉按。近年大部分新盤發展商提供高成數一按及二按讓買家以低首期入市,但平息蜜月期過後,業主須承造以倍增的高息償還貸款。若想轉按至傳統銀行,最高只可借物業樓價6成,亦要考慮通過壓力測試及資金填補差額等。

據經絡按揭統計資料顯示,由2016年至今,近4年錄得的樓花按揭有近37,400萬宗,當中約3,646宗是借發展商按揭上會,佔整體比例約9.75%。換言之,近年每10個承造樓花按揭個案之中,就有1名買家透過借發展商按揭上車。假若該批尚未還清貸款或已轉往其他銀行機構,估計有機會即時受惠新按保計劃。

政府放寬按保,雖然只適用於現樓物業,對於樓花新樓,買家要選用建期付款才能選用新按保計劃,但同時新按保適用於非套現轉按,料有利延伸至承造發展商按揭的新盤買家於入伙後轉按。
圖片:新傳媒資料室

入市要量力而為

事實上,政府放寬首置按揭後,發展商賣一手樓花時,除了在價錢上克制,以保持競爭力之外,更要在付款辦法上出招,方可吸納客源回流一手市場。當中近期市場焦點一手樓屯門的恒大•珺瓏灣,提供9成一按,首2年更加免息,另推出代繳印花稅優惠,上限為成交價的3%;青衣明翹匯亦提供8成一按,首2年的息率亦有優惠,為P減2.875厘,日後入伙再轉按予銀行使用新按保計劃,兼可繼續享低息。

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓認為,在新的按保計劃下,承做八成或九成按揭的申請人須是首次置業且入息固定,要求較一般按揭用家嚴謹,即使可透過支付較大比例的保費以避過較嚴格的壓力測試,申請人仍要通過信貸報告及評分。買家亦要量力而為,在入市前審慎計算因低首期而帶來的額外每月供款和保費開支,以及在經濟逆轉下對自身供款能力的影響。

關鍵詞
樓市點睇