樓市升勢只是假象！豪宅業主腳軟！新界洋房重災

撰文：朗晴｜圖片：新傳媒資料、何柏基攝

近期二手市場接連錄得大碼豪宅蝕讓成交個案。位於上水的歌賦嶺更可謂單單見血，二手市場長蝕長有，最近一宗更大蝕超過500萬元離場。土地註冊處資料顯示，歌賦嶺楊柳徑單號屋，實用面積1,812平方呎，日前以2,100萬元轉售，平均呎價11,589元。原業主於2014年12月，斥資2,482萬元一手買入，樓價近五年貶值15%，若計及使費，恐損手逾500萬元。翻查資料，連同今次成交在內，屋苑自2018年3月以來，合共錄得十宗成交，全屬蝕讓。

元朗洋房創成交價新低

事實上，500萬元樓價在同區已夠買一個兩房分層單位兼有找。上水名都3座低層H室，面積376平方呎，兩房間隔，10月以433萬沽出，平均呎價11,516元。原業主於2009年以126萬元購入，獲利307萬元，單位升值了2.4倍。另一邊廂的元朗洪水橋洋房呎價更低見7,000多元。土地註冊處資料顯示，尚城一伙單號洋房，實用面積1,475平方呎，近期登記以1,100萬元沽出，平均呎價僅7,458元，呎價及成交價均創項目新低。

資料顯示，上述洋房由巴莎滅蟲有限公司持有。該公司在2011年以1,267.2萬元一手買入，同年獲康業信貸借足十成按揭，按揭額為全數樓價。而上述單位早於2014年已經放盤，最初叫價1,700萬元，直至2017年淪為銀主盤後，被財務公司接管放售。該單位曾開價2,380萬元，但最新成交價僅1,100萬元，銀主足足減價1,280萬元，減幅54%。更要倒蝕167萬元離場，貶值13%。

持貨五年蝕逾800萬元

不少新界豪宅續錄蝕讓成交。元朗錦田爾巒茵羅洛斯大道1座頂層A單位，實用1,683平方呎。另設天台及平台，連兩個車位於日前以2,450萬元易手，平均呎價14,557元。資料顯示，原業主於2014年8月以2,809.5萬元購入單位，及後再以共200萬元購入兩個車位，合共涉及3,009.5萬元。持貨五年後賬面已蝕559.5萬元，若連同佣金、厘印費等，料實蝕逾830萬元，蝕幅超過27%。

不過，同屋苑普通分層戶反而有錢賺。中原地產分行經理陳彥榮表示，菲利提諾大道7座低層A室，面積774平方呎，四房套房間隔。業主於5月中叫價980萬元放售，新近議價至865萬元沽出，平均呎價11,176元。原業主於2014年2月以627.1萬元買入，賬面獲利237.9萬元，單位升值38%。更諷刺的是，上述蝕賣單位的金額，差不多夠買該低層四房戶。另土地註冊處資料顯示，大埔白石角豪宅海鑽•天賦海灣一個地下及1樓連花園特色戶，實用面積約2,385平方呎，近日連車位以4,439.13萬元易手，平均呎價約18,613元。資料顯示，原業主2013年底以4,317.13萬元購入單位上址，另於2014年初以122萬元買入上述車位，合共4,439.13萬元。與今次成交價相同，但若計及釐印費等使費，料實蝕約200萬元離場。

市區豪宅一樣有蝕賣。鴨脷洲南灣1座極高層A室，實用面積2,595平方呎，新近以1.1億元沽出，實用呎價42,389元。原業主於2011年透過個人名義斥資1.3億元購入單位，原業主登記SUNYANXI，有指為河南天倫集團董事長張瀛岑妻子孫燕熙同名。計及釐印費及佣金等開支，損手達2,600萬元，料為今年最大宗蝕讓個案。

筲箕灣區豪宅香島，亦首錄蝕讓成交。中原地產高級分行經理李偉寧指出，香島二手蝕讓成交，為1座高層A室，實用面積845平方呎，套三房。業主於屆滿額外印花稅（SSD）後以2,000萬元放盤，終以1,580萬元蝕讓離場，實用呎價18,698元。2016年10月原業主以1,700萬元買入單位，持貨滿三年，毋須繳付SSD，賬面蝕讓120萬元離場，成屋苑首宗蝕讓成交。

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港島區樓市成交量降九成

第一太平戴維斯日前發布研究報告指出，港島區豪宅物業（逾1,000平方呎或逾1,000萬港元）成交量下降，由4月近100宗，急跌至9月的10宗，跌幅為90%。九龍及新界區豪宅成交量亦有所下跌，但跌幅較慢，由於交易低迷，各區豪宅價格均於第三季回落。

港島區跌幅最大，按季下跌1.7%；九龍及新界區下滑1.5%。該行住宅服務部資深董事王麗文預計，豪宅售價到年底或將下跌5%以內，逆轉上半年的漲勢。美聯物業發表報告指，預期豪宅需求持續及發展商出貨意欲大，售價逾3,000萬元豪宅，於今年第四季的一手成交可錄250宗；而二手成交或輕微回升至180宗。美聯高級區域營業董事羅文駒表示，本港今年第三季的整體二手住宅註冊量為8,357宗，按季跌約42%。由於豪宅業主持貨力強，令交投跑輸大市，故逾3,000萬元的二手住宅註冊量僅170宗，按季挫46.5%，惟仍較今年首季的105宗多。

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負資產金額增109倍

港人夢魘的負資產個案自去年底重現以來，有關數字一直存在。近日金管局公布今年第三季末負資產宗數為53宗，比第二季末的一宗急增之餘，涉及金額由第二季末的300萬元，增加109倍至3.3億元。有關的負資產宗數，大部分是銀行職員的住屋按揭貸款。他們一般按揭成數較高，也不排除有買家透過任職銀行的親友申請按揭，另少數涉及按揭保險計劃的貸款，有關貸款的按揭成數一般較高。

在負資產住宅按揭貸款中，反映二按、三按等的無抵押部分金額由第二季末的12萬元，增加至第三季末的700萬元，反映該類按揭的負資產同樣有上升趨勢。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，第三季負資產個案，主要涉及採用高按揭成數的銀行職員，以及小量剛上會選用九成按保之個案。由於整體樓價於第三季由高位回落約4.3%，但分布於各區屋苑跌幅或有差幅，部分單位跌幅已逾一成，導致小量採用九成按揭的業主，或九成以上按揭的銀行職員個案跌入負資產界線。

財務公司擬收回二按

進入第四季，樓價至今由高位跌幅增至5.4%。但最近政府公布新按保修訂及日前公布減息，短期內可對本港樓市帶來支持作用，她預料第四季負資產數字，有機會回落至更低水平。
王美鳳又表示，按保計劃修訂前與市價水平脫節，修訂後有利用家在市場有較多選擇以低首期「上車」。由於採用高成數按揭無可避免存在樓價一旦下跌之負資產風險，故此用家應衡量自身實際需要選擇按揭成數，應對負資產首重穩定供款能力。用家應設定供款佔入息比率於健康低水平，並在供款期間，多儲蓄備用供款資金以增加防守力。

紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮認為，一直以來，不少人深信樓市只升不跌。他們有不少借了財務公司二按買樓，雖然那些二按不但利息高，而且貸款年期短。但由於示威持續，經濟風險增加，不少財務公司打算收回二按。如果債仔未能夠還款，那麼財務公司會沒收物業，以銀主盤方式發售。倘若有太多這類個案，在承接力不足下，樓價便會急跌，從而會產生不少負資產個案